7 måder at investere i fast ejendom indirekte uden besiddelse af titel
Det er svært at købe en investeringsejendom, hvis du for eksempel har mindre end $ 1.000 til at investere. Selv hvis du er godkendt til et lav-nedbetalingslån, er du stadig nødt til at samle tusinder af dollars for denne udbetaling plus lukningsomkostninger og kontante reserver.
Fast ejendom er også berygtet illikvid. Det koster meget tid og penge at sælge det, hvilket gør mange investorer, der ikke er behagelige, ubehagelige.
Så er der læringskurven. Det tager tid at lære de nødvendige færdigheder for at vende et hus eller blive en udlejer for at sikre, at du tjener et overskud i stedet for at miste din skjorte.
Men alt dette tilbyder fast ejendom en alternativ aktivklasse med det bedste fra begge verdener: aktiernes høje afkast kombineret med obligationernes lave volatilitet. En fælles undersøgelse fra University of California, University of Bonn og den tyske centralbank fandt, at fast ejendom gav bedre afkast end aktier og ekstremt lav volatilitet i de sidste 145 år.
Så hvordan kan investorer diversificere deres porteføljer til at omfatte fast ejendom uden direkte at købe ejendomme? Her er syv måder at investere i fast ejendom uden hovedpine i udbetalinger, finansiering, reparationer eller nogensinde at skulle besidde ejendom.
1. ETF'er og gensidige fonde
En måde at indirekte investere i fast ejendom er ved at investere i aktier og fonde i ejendomsrelaterede industrier.
For eksempel kan du investere i ETF'er og gensidige fonde gennem TD Ameritrade, der har husbyggerier, kommercielle ejendomsaktier eller hotelkæder med store ejendomsbesiddelser. Du kan endda investere i ETF'er og gensidige fonde, der har en række REIT'er (mere om dem øjeblikket). For eksempler på fonde, der investerer i ejendomsrelaterede aktier og fonde, kan du tjekke Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) og iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Fordele
For det første tilbyder ejendomsfonde og gensidige fonde den samme øjeblikkelige likviditet som enhver anden ETF, gensidig fond eller aktie. Du kan købe og sælge øjeblikkeligt til en pris af en provision på $ 4,95. Det er langt fra at bruge 7% på en ejendomsmægler til at liste og markedsføre din ejendom og vente fire måneder på afvikling.
Derudover giver det investorer mulighed for at diversificere deres aktieportefølje for at reducere risikoen fra komforten på deres mæglerkonto. Du behøver ikke at forlade dit hjem for at få øjeblikkelig adgang til en helt separat sektor af økonomien.
Disse midler giver dig også mulighed for at diversificere inden for ejendomssektoren. Ved køb af en enkelt fond kan du få eksponering for ejendomme i hele USA eller flere internationale lande. Kontrast det med direkte ejerskab, som involverer at sænke tusinder af dollars i en ejendom i en by.
Ulemper
Som enhver ETF eller gensidig fond opkræver ejendomsrelaterede fonde omkostningsprocent for at styre og drive fonden. Og hvis fonden administreres aktivt, er der altid risikoen for inkompetence fra fondsforvalteren.
Investorer får heller ikke de skattefordele, der ydes til direkte ejendomsinvestorer.
Hvem de er til
Hvis du ikke ved meget om fast ejendom og blot ønsker at diversificere din aktieportefølje, er ejendomsrelaterede ETF'er og gensidige fonde et godt sted at starte.
2. REITs & mREITs
En REIT, eller investering i tillid til fast ejendom, er en fond, der investerer penge i fast ejendomsprojekter. Det giver investorer mulighed for at bidrage så meget eller så lidt som de vil i retning af en større portefølje af fast ejendom.
Tilsvarende investerer en pant REIT (mREIT) fond penge i lån til fast ejendomsprojekter, men ejer ikke direkte ejendomme. Begge typer REIT handles på børser ligesom ETF'er og aktier.
Fordele
Ligesom ETF'er og gensidige fonde er REIT'er og mREIT'er en nem, hurtig og billig måde at diversificere til fast ejendom på. De vil heller ikke ringe til dig kl. 3 for at klage over, at en pære blæste ud, eller at de tilstoppede deres toilet, hvilket lejere har været kendt for at gøre.
Historisk set har amerikanske REITs også tilbudt overraskende højt afkast, konkurrerende og ofte slå store amerikanske aktier. I løbet af de 40 år fra 1979 til slutningen af 2018 var det gennemsnitlige samlede afkast på U.S. REITs 11,77% ifølge Nareit.
Disse fonde har en tendens til at tilbyde særlig stærkt udbytte, ofte flere gange højere end dem, der betales af aktieindeksfonde. I 2018 returnerede for eksempel det gennemsnitlige amerikanske REIT 4,45% i udbytte sammenlignet med 1,88% for S&P 500. Det er ikke ualmindeligt at finde REIT'er, der betaler 8% eller mere i det årlige udbytte. Det skyldes, at REITs ifølge loven skal betale mindst 90% af deres nettoindkomst til investorer i form af udbytte.
Ulemper
Denne regel på 90% tjener dog som et dobbeltkantet sværd; det begrænser mængden af indkomst, som REIT kan lægge på vækst og udvide deres ejendomsporteføljer. Det betyder, at REIT'er for at vokse skal tage gæld.
Da så meget af de afkast, der tilbydes af REIT, kommer fra udbytte, giver dette investorer åbne for højere skatter. I stedet for at betale kapitalgevinstskatter efter at have haft en afdeling i et år eller to og derefter solgt, skal investorerne betale deres almindelige indkomstskattesats på almindeligt udbytte (men ikke på kvalificeret udbytte; læs mere om, hvordan udbytte beskattes her).
Hvem de er til
Ligesom ETF'er og gensidige fonde er REIT'er og mREIT'er en god pasform for hverdagslige aktieinvestorer, der ønsker at diversificere deres porteføljer og få eksponering for fast ejendom uden besværet med direkte ejerskab. Hvis du ikke har oprettet en investeringskonto, kan du åbne en via Ally Invest. De tilbyder i øjeblikket en kontant bonus på op til $ 3.500.
3. Private noter
En note er det juridiske dokument, der er underskrevet for at registrere en gæld. Af praktiske formål er en privat note et privat lån fra dig til en anden person eller virksomhed.
Jeg kender et par i Ohio, der trak sig tilbage, før de fyldte 30 år og nu lever af indkomsten fra deres lejeboliger. Jeg har lånt dem penge til 12% årlig rente til en kortvarig, kun rente-note. Sådan fungerede det: Jeg lånte dem 10.000 $, og vi underskrev en note. Udtrykket var i ni måneder, hvor de sluttede tilbage min hovedstol på $ 10.000 plus $ 900 i renter. Renter periodiseret til 1% pr. Måned (12% pr. År).
I dette tilfælde var sedlen "usikret", hvilket betyder, at der ikke var nogen pantelån mod en bestemt ejendom som sikkerhed. Men private sedler kan også sikres med en pantelån, der er registreret på offentlig regi mod en ejendom, der tjener som sikkerhed.
Fordele
Private noter kan generere fremragende afkast og er lige så pålidelige som den person eller virksomhed, du finansierer.
De kan også sikres mod fast ejendom, så du kan afskærme ejendommen i tilfælde af misligholdelse.
Ulemper
Fordi disse lån er private, er de næsten uregulerede uden beskyttelse fra SEC. I tilfælde af en standard har investorer få muligheder.
Den ene er at udelukke i tilfælde af sikrede sedler. Men afskærmning er en dyr og tidskrævende proces, der kræver betydeligt juridisk arbejde fra advokater. Og investorer har ingen garanti for, at nogen vil byde nok på afskærmningsauktionen til at dække deres lån og juridiske gebyrer.
Hvis noten ikke er sikret, har investorer endnu mindre anvendelse. De kan sagsøge låntageren for misligholdelse af kontrakten, men for deres problemer får de tilbage med en vanskelig at håndhæve dom.
Hvem de er til
Private noter er en fantastisk mulighed for folk, der kender succesrige ejendomsinvestorer. De er i vid udstrækning en øvelse i personlig tillid og tillid, så kun lån til folk, du kender godt, stoler iboende med dine penge, og som har en fremragende oversigt over succes med investering i fast ejendom.
4. Crowdfunding
En relativt nylig mulighed for at investere i fast ejendom er gennem crowdfunding-websteder. Ideen er enkel: Offentligheden finansierer investering i fast ejendom. En enkelt $ 500.000 ejendomsaftale kan have 60 forskellige finansiører spredt over hele landet, hvoraf ingen nogensinde har set ejendommen.
Ligesom REITs og mREITs, investerer nogle crowdfunding-websteder direkte i fast ejendom, mens andre låner penge til ejendomsinvestorer. Når en crowdfunding-tjeneste investerer i fast ejendom direkte, har de simpelthen en stor samlet fond, som offentligheden kan investere penge i. Andre crowdfunded-långivere giver investorer mulighed for at gennemse individuelle ejendomsaftaler og finansiere de specifikke tilbud, de kan lide.
Der er dog en fangst: De fleste crowdfunding-websteder accepterer kun midler fra akkrediterede investorer. Hvis du har en nettoværdi under $ 1 million eller tjener mindre end $ 200.000, kan du ikke deltage.
Der er stadig en håndfuld fast ejendom crowdfunding-websteder, der gør det muligt for nogen at deltage. For et poolfondswebsted skal du tjekke Fundrise; at vælge og vælge individuelle tilbud, prøv Groundfloor.
Fordele
Ligesom de andre indstillinger på denne liste giver websteder til fast ejendom til crowdfunding investorer mulighed for at sprede penge over mange ejendomme og regioner.
Mens crowdfunding-websteder kræver minimumsinvesteringer, er nogle meget lave. Groundfloor har for eksempel en minimumsinvestering på kun $ 10. Det betyder, at en investor teoretisk kunne investere i 100 ejendomme for i alt $ 1.000 og sprede deres risiko vidt og bredt.
Disse fonde har også en tendens til at tilbyde et højt afkast for at tiltrække investorer. Fundrise har betalt investorerne mellem 8,7% og 12,4% årligt afkast siden starten. Groundfloor leverer afkast fra 5% til 25%, afhængigt af ejendommens kvalitet og låntagers kreditværdighed.
Da crowdfunding-websteder ikke er underlagt SECs krav om at returnere 90% af overskuddet som udbytte, kan de investere flere penge i vækst og nye ejendomme.
Ulemper
Crowdfunding-websteder kan opkræve investorer heftige administrationsgebyrer, der kan sammenlignes med eller overstige REIT, ETF'er og andre børsnoterede fonde. For eksempel opkræver Fundrise 1% om året.
Ud over gebyrer er disse investeringer ikke så likvide som børsnoterede fonde. Fundrise forventer, at investorer i gennemsnit lader deres penge være på plads i fem år, og mens investorer kan udbetale før det, er det en kedelig proces. Investorer skal indgive en anmodning, sidde gennem en obligatorisk 60-dages ventetid, og selv da er indløsningsanmodninger "underlagt visse begrænsninger."
Ikke alle crowdfunding-websteder kræver dog så lange forpligtelser. Den typiske investeringstid for Groundfloor er for eksempel seks til 12 måneder. Men det giver stadig en ikke-så-likvid investering.
Hvem de er til
Crowdfunding-websteder er et godt alternativ til REIT'er for investorer, der ønsker mere detaljeret information om deres ejendomsinvesteringer. Sørg dog for at gøre dit hjemmearbejde og bede om detaljer om gebyrer og standardsatser fra en crowdfunding-webside, før du investerer penge.
5. Syndikationer af fast ejendom
Syndikering af fast ejendom ligner crowdfunding, men ikke identisk. I en syndikering finder en sponsor eller operatør en stor ejendomsaftale, de ønsker at købe, og henvender sig til eksterne investorer for at skaffe resten af kapitalen.
Disse investorer, også kaldet begrænsede partnere eller medlemmer, sætter penge, og til gengæld får de delvis ejerskab af ejendommen. For eksempel finder en sponsor en god handel på en ejendom på $ 1 million, sætter $ 100.000 i deres egne penge og rejser derefter de andre $ 900,00 fra dig og flere andre investorer. Du sætter $ 50.000, og du får en 5% ejerskab i ejendommen.
I modsætning til crowdfunding-websteder, hvor investorer stiller midler til rådighed for en række ejendomme uden faktisk ejendom af fast ejendom eller simpelthen låner penge på tilbud, giver syndikationer investorerne en bestemt ejendomsaftale at evaluere og købe ind. De giver investorerne delvis ejerskab af en juridisk enhed, som igen har ejerskab af en ejendom.
Fordele
Den gennemsnitlige person har ikke mange muligheder for at købe ejendomme på flere millioner dollars. Men som en del af en syndikering kan investorer købe lejlighedskomplekser, forretningsbygninger, endda hoteller - i det mindste som en del af et fælles investeringspartnerskab.
I modsætning til andre muligheder på denne liste kan investorer i syndikationer drage fordel af alle de skattefordele, som direkte ejendomsejere har til rådighed, fordi de har ejerskab, om end delvis ejerskab gennem en juridisk enhed. Investorer ser fordele som afskrivninger, rentefradrag og endda 1031 bytter for at udskyde kapitalgevinstskatter.
Investorer ved også den nøjagtige ejendom, de investerer i, og sponsor for aftalen og kan dyrke begge forsigtigt.
Som andre indstillinger på denne liste giver syndikering mulighed for diversificering. Investorer kan sprede penge mellem flere store aktiver uden at skulle satse gården på en enkelt ejendom.
Ulemper
For det første er de fleste ejendomssyndikataftaler kun tilgængelige for akkrediterede investorer.
For det andet er dine penge låst ind i denne ene aftale. Det er muligt at sælge din interesse, men det er ikke let.
Husk også, at sponsor opkræver gebyrer for deres aktive rolle i at finde handlen og styre ejendommen. Sørg for, at du forstår disse gebyrer, og at de ikke fjerner det meste af dit overskud.
Endelig er det op til dig at udføre due diligence for aftalen. Du er ansvarlig for at få vist numrene og sponsoren, før du investerer, og for aftaler, der er så store og komplekse, kan det meget vel være uden for dit forståelsesområde.
Hvem de er til
Syndikationer af fast ejendom er bedst for erfarne, sofistikerede investorer, der opfylder kravene til akkrediteret investorstatus. Ideelt set bør du kende sponsoren og kende deres track record på lignende store fast ejendomsprojekter.
6. Private Equity Funds & Opportunity Funds
Ligesom ejendomssyndikering tillader private equity-fonde investorer at samle fonde til at investere i store projekter såsom boligblokke eller store kommercielle ejendomme.
Men i en private equity-fond ved investorerne ikke den nøjagtige ejendom, de investerer penge mod, og de sikrer ikke delvis ejerskab af ejendommen. I stedet investerer de baseret på fondsforvalterens omdømme; lederen har fortjent betydelige afkast tidligere, så du investerer penge hos dem under den overbevisning, at de finder fremragende investeringer, der betaler imponerende afkast. Med andre ord skal du simpelthen stole på dem.
En ny type private equity-fond, der opstod fra skattelettelses- og jobloven fra 2017, er mulighedszonefonde eller mulighedsfonde. Loven specificerer omtrent 8.700 folketællingskanaler som kvalificerede mulighedszoner, og private equity-fonde, der investerer mindst 90% af deres aktiver inden for disse zoner, er berettigede til særlige skattelettelser.
Fordi dette er et nyt investeringsmiddel, bør investorer være forsigtige, før de investerer i mulighedsfonde og sørge for at forstå de nøjagtige risici og skattemæssige fordele, før de begår et cent. For eksempel kan investorer se over Fundrusses Opportunity Fund og sammenligne den med webstedets standard crowdfunding-muligheder beskrevet ovenfor.
Fordele
Private equity-fonde kan opnå spektakulært afkast. Ligesom fast ejendom syndikering tilbud, giver disse fonde investorer adgang til store ejendomsaftaler.
For mulighedsfonde kan akkrediterede investorer, der tjener et overskud på kapitalgevinster, udskyde deres skat gennem 2026, hvis de geninvesterer deres overskud inden for 180 dage efter, at de er realiseret. Hvis de holder deres penge investeret i en mulighedszone i mindst fem år, falder deres skattepligtige gevinster med 10%; hvis de holder deres penge i mindst syv år, falder disse gevinster med 15%. Penge, der er tilbage investeret i mindst 10 år er underlagt ingen kapitalgevinster overhovedet.
Ulemper
Private equity-fonde kan vise sig at være højrisiko, med få beskyttelse på plads for investorer. Derfor er de kun tilgængelige for akkrediterede investorer.
Investorer har ikke nødvendigvis nogen detaljer om, hvilke aktiver fonden til sidst vil investere i, og de har endnu mindre kontrol over disse investeringer, når de først har begået penge.
I tilfælde af mulighedsfonde er der lidt i vejen for en track record for investorer til at gennemgå. Disse fonde er nye, hvilket betyder, at de fleste ikke fuldt ud forstår IRS-reglerne og skattemæssige incitamenter for mulighedszoner.
Hvem de er til
Hold dig væk fra disse indstillinger, medmindre du er en velhavende, akkrediteret investor, der jager højt afkast. Mulighedsfonde er en spændende ny mulighed for at sænke velhavende investorers skatteregninger, men de forbliver uprøvede. Mindre velhavende investorer skal se andre steder.
7. Engroshandel
Også kaldet flipping-kontrakter, involverer engroshandel mere af en investering i tid, uddannelse og netværk end penge.
Grossister finder en fremragende lejlighedskøb på en ejendom og sætter den under kontrakt. De vender derefter rundt og sælger rettighederne til denne kontrakt til en faktisk ejendomsinvestor.
Det betyder, at grossister faktisk aldrig ejer ejendommen; de opkræver blot et finders gebyr eller en margin. For eksempel, hvis de lægger en ejendom under kontrakt for $ 50.000, kan de muligvis vende rundt og sælge kontrakten for $ 55.000 eller $ 60.000.
Fordele
En enorm fordel er, at det næsten ikke kræver nogen penge til engrossalg af fast ejendom. Grossister behøver kun at lægge et lille pengeindskud på ejendommen, som de derefter inddriver, så snart de finder en køber.
En anden fordel er, at grossister ikke behøver at bekymre sig om finansiering, ejendomsadministration eller nogen af de andre hovedpine, der er involveret i direkte ejendomsejendom, fordi de faktisk aldrig ejer nogen ejendom.
Endelig tjener grossister penge på en hurtig vending. Hvis de sætter en ejendom under kontrakt en tirsdag formiddag, kan de godt have en køber på plads senest tirsdag eftermiddag og deres lønningsdag et par uger senere, når ejendommen afregnes.
Ulemper
Når folk først lærer om grossist, kan du næsten se dollartegnene i deres øjne. Realiteten er imidlertid, at grossistarbejde er hårdt arbejde, ikke de lette penge, som mange først antager.
Det tager arbejde for at finde tilbud, der er gode nok til at engros til professionelle ejendomsinvestorer. Derefter tager det endnu mere arbejde at opbygge en købers liste længe nok til hurtigt og pålideligt at sælge kontrakter.
Der er også den meget reelle risiko for, at grossisten ikke klarer at sikre en køber. Hvis de ikke kan producere en køber til at afregne til tiden, kan de miste deres indbetaling.
Hvem det er til
Engroshandel er en fremragende måde for nybegynder ejendomsinvestorer til at lære at finde tilbud og til at opbygge et netværk af andre lokale ejendomsinvestorer. Det er også en levedygtig måde at tjene penge mod din første udbetaling på en ejendom. Men det er ikke nemme penge, og grossister skal være en erfaren grossist til lærling som et første skridt.
For at lære mere om grossist i fast ejendom, tjek Than Merrills bog, The Real Estate Wholesaling Bible.
Det endelige ord
Fast ejendom kan tilbyde et stærkt afkast med lav volatilitet og risiko - for erfarne investorer.
Hvis du kun er interesseret i at diversificere din aktieportefølje, skal du holde dig til REIT'er og ejendomsfonde eller gensidige fonde. Fordi de er børsnoteret, kan en afslappet investor hurtigt sammenligne fonde, gennemgå fortidens ydeevne og investere med et enkelt klik fra hjemmets komfort.
For investorer, der er interesseret i at tage fast ejendom et skridt videre, giver crowdfunding-websteder et stærkt afkast og muligheden for at dykke dybere ned i de underliggende ejendomsinvesteringer. Selv ikke-godkendte investorer kan investere i nogle crowdfunding-websteder; bare sørg for at gøre dit hjemmearbejde om gebyrer og risiko.
Akkrediterede investorer har flere muligheder tilgængelige. Hvis du vil jage hvalstørrelse som en rigere investor, skal du undersøge ejendomssyndikater, private equity-fonde og mulighedsfonde.
Hvis du er interesseret i at forfølge ejendomsinvestering som en karriere- eller sidevirksomhed, og du ikke har meget erfaring eller penge, fungerer engroshandel som et muligt indgangspunkt. Bare forvent ikke, at du bliver en hurtig-rig ordning, og forbered dig på hårdt arbejde og en læringskurve.
At diversificere til fast ejendom på en eller anden måde er det værd at overveje. Men hvilken form, diversificering tager, skal afhænge af dine mål, din formue og dit interesseniveau.
Hvilken form for investering i fast ejendom er du mest interesseret i?
