4 Gode og dårlige grunde til at refinansiere dit boliglån

Det kan være fristende at refinansiere dit boliglån, når du har penge til at foretage et stort køb. Luksusbiler, både, RVs, nye møbler og dyre krydstogter eller ferier er typiske store køb, som husejere kan bruge som undskyldninger for at øge et realkreditlån, når renten er lav. Problemet med at gøre dette er, at disse køb hurtigt afskrives i værdi - din gæld stiger, men dine aktiver gør det ikke. I stedet for at opbygge formue, har gentagne cash-out refinansiering, når prioritetsrenterne er lave, en negativ indvirkning på din personlige nettoværdi.

Men selvom du ikke tager udbetalinger, betyder det ikke, at du ikke kan gå galt ved at refinansiere. Husejere, der refinansierer hvert par år, betaler sjældent deres prioritetslån inden for 30 år, hvilket øger amortiseringsperioden og indstiller sig til at betale tusinder mere i renter. Dette sætter deres familier i en usikker position, hvis jobtab eller sygdom medfører manglende evne til at foretage pantebetalinger.

Refinansiering kan faktisk være forsigtig - og endda fordelagtig - for din økonomiske fremtid. Desværre er der flere gange, når det ikke er tilfældet.

Refinansiering af de forkerte grunde

1. Udbetaling refinansiering

"Udbetaling" refererer til at låne penge mod den egenkapital, der er opbygget i dit hjem, siden du sidst forhandlede om dit prioritetslån.

Cash-Out refinansiering for nye køb
Overvej et par, der købte et hjem for fem år siden for $ 150.000 med et $ 112.500 $ 30-årigt pantelån til 6%. I dag er deres hjem værd $ 160.000, og de skylder $ 104.686 på prioritetslånet. Parret lærer, at de nu kan refinansiere til en sats på 4%. De kvalificerer sig til at tilføje $ 15.314 til deres prioritetslån og øge det til $ 120.000. Da prisen er så lav - og de virkelig ønsker nogle nye møbler og et fladskærms-tv - beslutter de sig for at gå videre og tage deres amortisering op til 30 år for at holde deres betalinger lave.

Dette par tager udbetalinger eller låner mod den egenkapital, de har opbygget i deres hjem. De betaler nu renter på dette lån i de næste 30 år.

Seriel refinansiering med yderligere midler
Tre år senere har det samme par begge modtaget forfremmelser. Gennem deres regelmæssigt planlagte pantebetalinger er pantebalansen reduceret til $ 113.398,47. Deres hus er nu $ 165.000 værd, og deres øgede indkomst kvalificerer dem nu til et pantelån på $ 123.750.

Efter at have overvejet at flytte til et større hus vælger de at forblive i deres nuværende hjem og tro på at de tager et sparsomt valg. De behandler sig derefter på en europæisk ferie ved at tilføje penge til deres prioritetslån og igen tage amortiseringen op til 30 år for at drage fordel af de stadig lave rater.

Problemet med dette scenarie er, at dette par ikke sandsynligvis nogensinde vil betale deres pant. Otte år efter at have købt huset har de stadig 30 års pantebetalinger at foretage, og i stedet for at bruge lave renter til deres fordel, går de simpelthen dybere ind i gælden. Deres husværdi værdsættes ikke så hurtigt som deres gæld, og for at have pantelån kræver begge deres indkomst. Hvis de er nødt til at sælge huset hurtigt, er de muligvis ikke nok til at betale ned pantelånet. Hvis de beslutter at have en familie, har de muligvis ikke råd til at have en forælder til at blive hjemme, og de kan kæmpe for at imødekomme dagpleje og pantebetalinger. Ved at øge og gentagne gange forlænge lånet, selvom de sænker renten, vil de ende med at betale mere i renter.

2. Refinansiering til 30 år

Ikke alle husejere ønsker at udbetale, når de refinansierer. Nogle husejere ønsker bare at låne penge til en lavere rente for at reducere deres prioritetsrente og månedlige betaling - men ved at udvide til en yderligere 30-årig periode kan de gå glip af betydelige rentebesparelser.

En bedre prioritetsrente er muligvis ikke den bedste deal
Hvis et par refinansierer deres udestående saldo på $ 104.686 til en 30-årig løbetid på 4% fem år ind i deres prioritetslån, er den samlede betalte rente $ 74.888. Men hvis de refinansierer de 25 år, der faktisk er tilbage på det originale prioritetslån, er deres samlede rente kun $ 60.736,83. De sparer $ 14,124 i ekstra renter ved at refinansiere til en 25-årig periode på en 30-årig periode og reducerer stadig deres månedlige betaling.

Refinansiering af de rigtige grunde

Refinansiering til en lavere rente giver god økonomisk mening, men nogle gange får den bedste prioritetsrente folk til at låne flere penge til ting, de ikke har brug for. Det er alt for let at falde i fælden med gentagen refinansiering, hvilket resulterer i et større prioritetslån, betaler mere renter generelt og skubber din prioritetsfri dag langt ind i fremtiden.

Inden du logger på den stiplede linje for at øge eller forlænge dit prioritetslån, skal du overveje følgende:

• Hvorfor refinansierer du?
• Hvis der tilføjes ekstra midler til pantelånet, hvad skal pengene bruges til? Har det en positiv eller negativ effekt på din nettoværdi?
• Hvad gør dette med dine langsigtede økonomiske mål?
• Hvor mange år tilføjer dette til pantelånet?
• Har du et pantelån med en forudbetalingsstraf? I bekræftende fald, hvor meget er straffen for at refinansiere?
• Hvad er de lukkeomkostninger, der skal refinansieres, inklusive alle gebyrer for ansøgning og opsætning, vurdering og advokatgebyr?
• Hvor lang tid tager det at inddrive dine omkostninger til refinansiering af prioritetslån? Vil du forblive i huset i det mindste så længe?
• Kør en afskrivningsplan for dit nuværende prioritetslån og en for et refinansieret prioritetslån. Tilføj pantrefinansieringsomkostningerne til den samlede rente på sidstnævnte, og sammenlign med hvad du er indstillet til at betale i alt renter på dit aktuelle lån. Hvilken er dyrere?

At vide, hvornår, hvorfor og hvordan man refinansierer dit hjem er nøglen til at tage en god beslutning om at forbedre din økonomiske situation.

1. Gode grunde til en refinansiering af kontanter

Nogle situationer gøre garantere refinansiering med yderligere midler, især hvis du reducerer dine samlede samlede låneomkostninger og ikke forlænger din amortiseringsperiode op til den oprindelige 15- eller 30-årige periode. Nogle husejere bruger midlerne til at renovere og øge ejendomsværdien eller til at forbedre deres uddannelse, få et bedre job og øge deres indkomst. Andre bruger refinansiering for i sidste ende at øge deres nettoværdi og reducere afskrækkende kreditkortbetalinger ved at konsolidere gæld med høj rente til et lavere renteniveau. Imidlertid kan denne taktik være farlig, da den gør, hvad der var usikret gæld sikret af din ejendom, hvilket betyder, at manglende evne til at betale det kan resultere i tab af dit hjem.

2. Refinansiering og panteperioden

At få en sats, der reducerer din månedlige betaling, mens du er lav nok til at udligne omkostningerne ved refinansiering, er en almindelig grund til at refinansiere. Uanset om din refinansiering inkluderer en udbetaling eller ej, er det vigtigt at holde pantetiden uanset hvad der er tilbage af den oprindelige periode, og undgå at øge det op til 30 år. Jo længere afskrivningsperioden eller tiden det tager at afbetale lånet, jo mere renter betaler du, og de ekstra renteudbetalinger, der resulterer, kan udslette og endda overstige de sparede penge ved at refinansiere til en lavere rente.

Det endelige ord

Når det gøres korrekt, kan en refinansiering spare familier penge på langsigtet rente, men refinansiering ofte uden at overveje de langsigtede omkostninger er en dyre fejltagelse. Udbetaling af refinansieringer til forbrugerkøb, gentagne gange vender tilbage til en 30-årig afskrivning og betaler heftige pantebetalinger før refinansiering for at refinansiere er alle potentielt farlige vaner for husejere. I stedet for at bringe din økonomiske fremtid i fare ved at refinansiere dit hjem for at betale for dyre legetøj, skal du spare til sådanne køb ved at oprette kortsigtede økonomiske mål, der får dig de midler, du har brug for uden at låne penge.

Hvis du har mistanke om, at du muligvis skal refinansiere i fremtiden, skal du undgå prioritetslån med forudbetalte sanktioner, der tilføjer tusinder til omkostningerne ved en potentiel refinansiering. Og hvis du ikke kan identificere mindst en måde, hvorpå refinansiering vil hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, skal du ikke gøre det.

Hvordan har refinansiering hjulpet eller hindret din økonomiske plan?