Tips til at blive godkendt til et prioritetslån og kvalificere sig til en lavere sats

Ifølge respondenterne i undersøgelsen er den mest presserende bekymring omkostningerne ved at eje et hjem. Cirka 54% af alle respondenterne i undersøgelsen sagde, at boligerne var for dyre i øjeblikket, mens 30% var på vagt over for gældsbelastningen forbundet med husejere.

Men andre bekymringer vejer også. Cirka 43% af respondenterne svarede til, at de på et tidspunkt var blevet afvist for et boliglån, hvor mere end halvdelen henviser til dårlig eller utilstrækkelig kredit som den sandsynlige skyldige. Mere end halvdelen - henholdsvis 56% og 54% - sagde, at de aktivt arbejdede på at forbedre deres kredit eller forsinke købet for at holde ud for en bedre rente.

Du kan også lide: Er du en del af tusindårs-kohorten? Hvis du endnu ikke har tænkt alvorligt på at forberede dig på pension, er det nu tid til at gøre det. Tjek vores dybdegående indlæg om de seks principper, der skal være vejledende for tusindårs investeringsstrategier.

Hvorfor dine prioritetsrenter er?

De potentielle købere, der holder fast for bedre renter, går på noget. Selv små renteændringer kan dramatisk ændre den økonomiske beregning af husejere.

Tro mig ikke? Leg med denne Bankrate-lommeregner til refinansiering af pant. Her er et uber-forenklet scenario:

Aktuel månedlig betaling: $ 1.000
Beløb, der er tilbage på realkreditlån: $ 200.000
Tid tilbage på pantelån: 29 år
Nuværende sats: 4,5% apr
Ny sats: 3,5% apr
Ny månedlig betaling: $ 915,66
Månedlige besparelser: $ 84,34
Samlede rentebesparelser: $ 29.349,59

En tilsyneladende lille rentenedsættelse, fra 4,5% april til 3,5% april, var tilstrækkelig til at reducere dette 200.000 $ prioritetslåns levetid med næsten $ 30.000 og trimme den hypotetiske låntagers månedlige betaling med ca. $ 84.

Forestil dig nu, hvad du kan spare ved en sammenlignelig rentenedsættelse på et større lån eller en større rentenedsættelse på et sammenligneligt stort lån. Det er kraften i en prime kredit score - og et stærkt argument til fordel for at vente med at købe, indtil dit kredithus er i orden.

Du kan også lide: Ved du, hvad du kan forvente af hjemmekøbsprocessen? Da jeg var en første gang køber, gjorde jeg det bestemt ikke. For et dybtgående kig på den meget vigtige periode mellem den dag, du lægger dit første tilbud i, og den dag, du endelig flytter ind i dit nye hjem, kan du tjekke vores indlæg om lukning af et hus.

Tips til at blive godkendt til et prioritetslån og kvalificere sig til en lavere sats

I resten af dette indlæg skitserer jeg nogle enkle tip til potentielle boligkøbere, der ønsker at gøre to ting:

Bliv godkendt til et realkreditlån
Sænk deres effektive rente eller samlede betaling i løbet af lånets levetid

De to er ikke gensidigt eksklusive. Nogle af de samme tip, som du kan bruge til at få din låneansøgning godkendt, kan hjælpe med at sænke din rente. Hvis der stadig er en sondring, der skal gøres, vil jeg gøre det klart, hvilken prioritering hvert tip gælder.

Første ting først: at sætte din bedste fod frem.

Forbrænd din økonomiske profil

Lån officerer er en dejlig nok flok, men de er ikke dine venner. De kender dig ikke rigtig. Deres interesser ligger hos deres arbejdsgivere - långivere - og falder kun indirekte sammen med din families.

For at kvalificere sig til et prioritetslån hjælper det virkelig at have et W-2-job. Det er ikke umuligt at kvalificere sig til et prioritetslån som freelancer eller eneejer, men du bliver nødt til at hoppe gennem flere bøjler. Hvis du er freelancer, vil din långiver sandsynligvis ønske at se dine sidste to års indkomst for at beregne din månedlige indtjening.

Flygtig indtjening kan komplicere dit økonomiske billede, så du ser mere risikofyldt ud på papiret, end du virkelig er. Par, der har fusioneret deres økonomi og har mindst en fuldtidsansat W-2-medarbejder, er bedre positioneret end enkelt freelancere uden regelmæssige kilder til supplerende indkomst. Jo mere stabil din beskæftigelseshistorie, desto bedre.

I begge tilfælde skal du samle rigelig finansiel dokumentation, der viser alle betydelige indkomstkilder, der går så langt tilbage, som din långiver kræver: lønmoduler, 1099'ere, mæglere og bankkontoutskrifter, offentlig bistand og poster over enhver anden indkomst du ville rapportere til IRS.

Som en generel regel skal du fejle på siden af forståelsesevnen. Medtag mindst en måneds lønmoduler, to års lønbekræftelsesregistre (inklusive bonus- og provisionindtægter), dine sidste to selvangivelser, overskud / tabsopgørelser (hvis du ejer en virksomhed), to måneders bank- og mæglerkontoutskrifter, og to måneders kontoudtog (hvis relevant).

Bliv hygge med din kredit

Få mindst en kreditrapport, før du begynder ansøgningsprocessen. Du har ret til en gratis kreditrapport om året fra hver af de tre største forbrugerkreditrapporteringsbureauer: Experian, Equifax og TransUnion. Tjek FTC's websted, eller besøg annualcreditreport.com for flere detaljer.

Når du har din kreditrapport, skal du studere den nøje. Kig efter fejl og mangler, der kan have negativ indflydelse på din kredit, såsom lån, som du ikke har ansøgt om (et potentielt tegn på identitetstyveri) eller kriminelle rapporter, der er rapporteret ved en fejl. Bliv også fortrolig med dine negativer: dommer, panterettigheder, tidligere konkurser, rapporterede kriminelle handlinger og så videre. Chancerne er gode, du vil være opmærksom på de fleste, men der er altid en chance for at du finder et legitimt sort mærke, der ikke havde krydset din radarskærm.

Før og under ansøgnings- og forsikringsprocesserne skal du undgå at foretage økonomiske træk, der kan øge din kredit. Disse inkluderer at ansøge om nye lån eller kreditlinjer (inklusive kreditkort) eller foretage store køb på kredit, hvilket kan have indflydelse på din gæld-til-indkomst-ratio (mere om det nedenfor).

Arbejd for at reducere din gæld til indkomstforhold

Din gæld-til-indkomst-ratio er en vigtig komponent i din kredit score - og en vigtig faktor i bestemmelsen af din realkreditlåns kvalifikation og rente.

At reducere dit gæld til indkomstprocent er naturligvis ikke en dags proces. Spark det af så tidligt som muligt, også inden du er klar til at begynde aktivt at søge efter dit næste hjem. Over tid kan dette øge din kredit score, hvilket gør dig mere attraktiv for potentielle långivere.

Långivere tager også gæld til indkomstprocent direkte hensyn. Mindre långivere afskærer generelt potentielle låntagere med 43% gæld til indkomst, inklusive Consumer Financial Protection Bureau. Større långivere kan acceptere højere gæld-til-indkomstforhold - til prisen for en højere rente. For at få din gæld under kontrol skal du koncentrere dig om først at afbetale dine største gæld og derefter cirkel tilbage til de mindre ting.

Du kan også lide: Er du ikke sikker på, om den mest effektive måde at nedbetale din gæld på? Se vores sammenligning af tre populære gældsindbetalingsmetoder: gældsnefnugning, lavine og snebold.

Tag et huskøbskurs

Er du ikke helt sikker på din evne til at navigere i det forræderiske vand på boligmarkedet? Prøv et huskøbskursus.

Mange kommunale regeringer, kvarterråd og nonprofitorganisationer tilbyder kurser til første gang og tilbagevendende boligkøbere. Hvis du ikke kan finde nogen, der er i overensstemmelse med din tidsplan eller finder sted tæt nok til at deltage personligt, skal du kigge efter onlinekurser eller hybrider. Det by-sponsorerede kursus, jeg deltog i Minneapolis, var dybest set en oversigt over en meget mere omfattende samling af uddannelsesressourcer, der var tilgængelige online. Alt i alt tog det cirka tre timer af min tid: 90 minutter en aften og yderligere 90 minutter derhjemme.

Homebuyers 'kurser er ikke garanteret at reducere dine husejereomkostninger, advarer Ross, men de kan helt sikkert øge din selvtillid under købsprocessen og hjælpe med at lette den økonomiske byrde. Og de mest omfattende kurser inkluderer tip til at reducere dine renter og månedlige betalinger. At være opmærksom kunne betale sig.

Kilde Flere citater

Inden du dykker ned i boligkøbsprocessen, skal du bruge mindst en online aggregator til at købe prioritetslån på flere långivere.

Google "får et pantelån", og du kan se, hvor mange aggregatorer - for ikke at nævne långivere - der er derude. Jeg er personlig en fan af Realtor.com, men det betyder ikke noget, hvilken du bruger. Husk, at du ikke er forpligtet til at gøre noget ved dit tilbud. Dette trin er kun til informationsformål, og citaterne i sig selv er ikke bindende. Først når du beslutter dig for at gå videre og begynde forsikringsprocessen med en bestemt långiver, vil du modtage et officielt forslag.

At få et foreløbigt tilbud er ret ligetil. Du skal svare på grundlæggende spørgsmål om:

Din placering
Den tilsigtede brug af det hjem, du køber (primær bolig, andet hjem osv.)
Husets type (enfamiliehus, duplex, ejerlejlighed)
Din indkomst (og evnen til at fremlægge bevis for indkomst)
Din tidligere oplevelse af homebuying
Din ønskede lånestruktur (fast- eller regulerbar rente)
Din ønskede låneperiode (oftest 15 eller 30 år)
Dit prisklasse
Din kreditprofil

I nogle tilfælde får du næsten øjeblikkeligt et foreløbigt tilbud. I andre skal du give dine kontaktoplysninger og vente på, at långiveren følger op. Gentag efter behov, så får du snart en ret god fornemmelse af det hastighedsområde, som du falder ind i. Det er lige derfra: Vælg mellem lån med de laveste renter - eller hvis pengestrøm er et problem, strukturer, der er mest befordrende for lavere månedlige betalinger.

Brug flere mæglere

Det er let at indhente flere foreløbige tilbud. At komme ind i ukrudtet med flere mæglere er mere kompliceret og tidskrævende. Ingen overraskelse, at mange huskøbere ikke gør det. Men det er en fantastisk strategi - og sandsynligvis vil betale sig økonomisk, fordi du i det væsentlige spiller to (eller flere) kommission-sultne mæglere fra hinanden.

Freelance dine rate forhandlinger

Du har ikke brug for en mægler for at forhandle på dine vegne, især i den nedre ende af boligmarkedet.

Hvis du er villig til at gøre benarbejdet på egen hånd, skal du henvende dig til långivere, der tilbyder de bedste priser og vilkår (hentet via Realtor.com eller en anden aggregator) og se om de er villig til at buge. Vær gennemsigtig over deres konkurrenters tilbud. Hvis de virkelig ønsker din virksomhed, vil de forhandle - især på langsommere markeder, når de virkelig kunne bruge virksomheden.

Overvej en kortere låneperiode

En kortere låneperiode kan dramatisk reducere dine langsigtede husejerskabsomkostninger. Ulempen: Kortfristede lån kræver uvægerligt højere månedlige betalinger. Skift fra et 30-årigt til et 15-årigt pantelån kan reducere din kursrente med ca. 0,5%, hvilket sparer tusinder i lånets levetid.

Det er overflødigt at sige, det er fantastiske nyheder for din langsigtede økonomiske sundhed. Hver dollar, du ikke betaler i renter, er en dollar, du kan spare til pension eller pløje tilbage i dit hjem via egenkapitalforbedrende boligforbedringsprojekter.

Pro Tip: Ikke alle hjemmeforbedringsprojekter øger egenkapitalen. Nogle er aktivt skadelige. Vores indlæg om boligforbedringsprojekter, der mindsker videresalgsværdien, fremhæver nogle dyre “forbedringer”, der sandsynligvis ikke vil betale for sig selv.

Se på FHA-lån

Hvis du har begrænset opsparing og beskeden indkomst, kan du tage flere år at spare for din udbetaling. Købere i dine sko vælger ofte FHA-lån, som tillader mindre udbetalinger - helt ned til 3,5%. FHA-lån har også løsere forsikringsstandarder end konventionelle lån. Det er gode nyheder, hvis din kredit ikke er det sted, du gerne vil have den, men du ikke er ivrig efter at vente måneder eller år med at nå status som primær låntager.

Vigtigst er FHA-lån kan har lavere renter end konventionelle lån, selvom din rente afhænger af din kredit score og andre faktorer, der er specifikke for din situation.

På den anden side befaler FHA-lån heftige realkreditforsikringspræmier i to faser: på forhånd og løbende i lånets levetid. I modsætning hertil ophører konventionelle låns realkreditpræmier med 78% LTV. Alt andet lige kan denne igangværende byrde hæve dit FHA-låns månedlige betalinger over de forventede månedlige betalinger på et tilsvarende konventionelt lån, og skade FHA-lånets grund. Før du nøjes med et FHA-lån, skal du knuse numrene - eller bede din långiver om vejledning.

Forøg din udbetaling

Når det kommer til udbetalinger, er større som regel bedre - i det mindste for købere, der fokuserer på at score den lavest mulige rente.

Det er ikke kun fordi du nødvendigvis er nødt til at låne mere for at kompensere for din mindre udbetaling. For långivere er udbetalingsstørrelsen omvendt korreleret med standardrisiko: større udbetalinger betyder lavere risiko. Långivere udlignede denne risiko med højere renter (og realkreditforsikring). At øge din udbetaling fra 10% til 20% kan reducere din rente med 1% til 2%, hvilket sandsynligvis sparer titusinder i renter i løbet af dit lån.

Når pengene er stramme, er det lettere at øge din udbetaling end gjort. Hjælpeprogrammer for statslige og nonprofitorganisationer kan hjælpe - hvis du er kvalificeret. Der er næsten helt sikkert et program, der fungerer i dit område. En hurtig Google-søgning kan bekræfte.

Mange hjælpeprogrammer til udbetaling tilbyder tilskud, der ikke behøver at blive tilbagebetalt. Med andre ord øger de ikke din rente eller dine samlede omkostninger til husejere. Andre tilbyder lån uden renter, som øger omkostningerne til husejere, men ikke din rentebyrde. Spørg først med din statslige og kommunale boligmyndighed, og se derefter til lokale almennyttige organisationer.

De fleste udbetalingshjælpeprogrammer er middelprøvede, hvilket betyder, at du ikke kvalificerer dig, hvis din indkomst er for høj. Andre er begrænset til specifikke købergrupper, såsom veteraner og førstegangshusejere.

Selv hvis du teknisk set har råd til en højere udbetaling, ville du gøre det godt at undersøge disse programmer. Det er simpelthen ikke klogt at gafle over hver sidste flydende cent ved lukningen. Du har brug for noget til din nødfond og personlige besparelser på kort sigt.

Du kan også lide: Er du et aktivt eller ærligt udskrevet medlem af de væbnede styrker? Du kan muligvis kvalificere dig til et VA-lån, en særlig type prioritetslån, der er forbeholdt servicemedlemmer og deres nærmeste familier. Vores post om VA-lån har detaljerne.

Betal for rabatpoint

Betaling for prioritetsrenten er kendt som "at købe renten ned." Det er en fantastisk strategi for købere med rigelige kontantpuder.

Rabatpoint er gebyrer, der skyldes din långiver ved lukningen. De kaldes "point", fordi hver svarer til 1% - et procentpoint - af den samlede låneværdi. På et prioritetslån på $ 200.000 koster et rabatpoint $ 2.000.

I stedet for at bidrage med disse kontanter til din udbetaling, kan du bruge dem til at reducere din rente. Afhængigt af dit låns rente, løbetid og størrelse kan betaling for point reducere dets langsigtede omkostninger langt mere end en tilsvarende stigning i din udbetaling.

Generelt reducerer hvert punkt lånets rente med 0,25%, men dette beløb kan variere efter långiver. Det er normalt muligt at betale for halv- og kvartalspoint, hvilket reducerer din sats med henholdsvis 0,125% og 0,0625%.

At betale for point giver kun mening for købere, der planlægger at blive i deres hjem i flere år. Inden du vælger at betale for point, skal du beregne dit gennembrudspunkt ved at dele dine samlede pointomkostninger med din forventede månedlige betalingsbesparelse. Beregningens kvotient repræsenterer det antal måneder, du har brug for at blive i hjemmet for at inddrive dine pointomkostninger via gemt rente. Forvent, at fortrydelsesperioden vil være mindst fem år fremover.

Det endelige ord

Som vi har set, kan selv en lille negativ ændring af din realkreditrente væsentligt forbedre dit økonomiske billede til det bedre. Det er værd at bruge tid til at følge de tip, der er skitseret her og forfølge en lavere sats, så længe du ikke behøver at indgå andre kompromiser, der kan øge dine langsigtede husomkostninger.

Men det er også vigtigt ikke at se ansøgningsprocessen for realkreditlån i et vakuum. At købe et hjem er et maraton, ikke en sprint. Du skal bekymre dig om meget mere end bare din øverste prioritetsrente: at bestille en grundig boliginspektion, sikre titelforsikring, beregne dine lukkeomkostninger og mere.

Når boligkøbere ikke fuldt ud står for alle disse forhåndsudgifter og løbende omkostninger, er det mere sandsynligt, at de løber i problemer ned ad linjen, så sørg for, at dit hus, der køber appetit, ikke er større end din tegnebog. Hvis og når dine ressourcer og lånekapacitet tillader det, kan du altid forstørre.

Ansøger du om et pantelån? Hvad laver du for at sikre, at din ansøgning gennemgår, og at du får den lavest mulige sats?