5 måder at trække kapital fra dit hjem HELOCs, lån, refinansiering og mere

Og lad os være ærlige, undertiden finder husejere sig kontantbelastede, men kapitalrige.

Hvis du overvejer at trække egenkapital fra dit hjem, er her fem måder, du kan gøre det på, samt fordele og ulemper ved hver. Bare pas på ikke at overdrive dig selv økonomisk. Egenkapital kan ikke realiseres, før du sælger; alt hvad du kan gøre før det er at låne gæld imod det.

Sådan trækkes kapital fra dit hjem

Al husgæld har et par ting til fælles. For det første rapporterer de fleste hjemmegælde din betalingshistorik til kreditbureauerne; undtagelser inkluderer omvendte prioritetslån og undertiden lån til lejeboliger. Hvis du helt går glip af en betaling eller standard, kan du forvente, at den påvirker din kredit score.

Tilsvarende, hvis du misligholder gæld, der er sikret mod dit hjem med en pantelån, kan långiveren afskærme dig. Mens du har et par muligheder til rådighed for at stoppe en afskærmning, er risikoen for at miste dit hjem ægte.

Endelig kan du trække omkostningerne til renter på hjemme-sikrede gæld, men kun hvis du specificerer dine fradrag. Hvis du ikke gør det, er det ikke særlig nyttigt. Før du dykker ned i de fem muligheder for at trække egenkapital fra dit hjem, skal du sørge for at forstå disse ligheder.

1. Udbetaling refinansiering

Hvis du har et hjem til en værdi af $ 300.000, og du kun skylder $ 150.000, kan du refinansiere dit prioritetslån og trække flere kontanter. Naturligvis kommer det til prisen for højere hjemmebetalinger og genstart af dine afskrivninger på lån fra bunden (mere om det snart).

Fordele ved refinansiering

Refinansiering af dit prioritetslån har nogle få fordele. Først kan du låne penge til en fast rente, hvilket betyder forudsigelige pantebetalinger. Dine hoved- og rentebetalinger stiger aldrig; kun dine ejendomsskatter eller husejere kan have din månedlige betaling til at stige.

En anden fordel er, at långivere typisk opkræver lavere renter for refinansiering end andre typer lån på denne liste. Det skyldes, at de har den første pantestilling med en refinansiering, hvilket betyder, at deres gæld får første prioritet i tilfælde af en misligholdelse og afskærmning.

Endelig giver refinansiering dig mulighed for at trække et højere lån / værdi-forhold (LTV) end de andre indstillinger på denne liste af samme grund. En långiver i den første pantelånsposition kan låne en højere procentdel af ejendommens værdi, vel vidende om, at de først får tilbagebetalt.

Pro Tip: Hvis du overvejer at refinansiere dit hjem, skal du undersøge det LendingTree. Det giver tilbud fra flere långivere, så du kan sikre dig, at du får de lavest mulige priser.

Ulemper ved refinansiering

Genfinansiering af dit prioritetslån genstarter din amortisering fra bunden, hvilket långivere elsker. Det skulle sende et rødt flag til dig som låntager.

Långivere bruger en beregning kaldet "simpel renterafskrivning" til at bestemme, hvor meget af hver månedlige betaling går til renter, og hvor meget der går til at nedbetale din hovedstol. I begyndelsen af ​​din låneperiode går næsten al betaling til renter snarere end hovedstol. Over tid ændres dette forhold indtil i slutningen af ​​din låneperiode går næsten al hver betaling mod at betale din hovedstol.

Men her er tinget: Ændringen i dette forhold følger en eksponentiel kurve, og det sker for det meste i slutningen af ​​dit lån. Over et 30-årigt prioritetslån kan hovedparten af ​​din saldo kun betales i de sidste par år. Så långivere elsker at refinansiere ældre lån, fordi de kommer til at genstarte uret ved amortisering og indsamle høj rente fra hver månedlige betaling.

Refinansiering genstarter også nedtællingen på din låneperiode. Hvis du var 20 år på et 30-årigt prioritetslån, og du refinansierer for et andet 30-årigt prioritetslån, går du fra at have 10 år tilbage på dit lån til at have yderligere 30 år tilbage.

Denne faste rente og betaling kommer også med en nedadrettelse: pantelån er ufleksible. Du låner et fast beløb med en fast tilbagebetalingstid, efter diskussionen.

Hvis du overvejer at refinansiere for at konsolidere kreditkortgæld, skal du tænke hårdt. At misligholde dine kreditkort betyder en dom; misligholdelse af dit prioritetslån betyder afskærmning.

Endelig kommer refinansiering med et helt nyt sæt lukningsomkostninger. Mellem långivergebyrer, titelgebyrer, vurderingsgebyrer og mere forbered dig på at bruge tusinder af dollars i gebyrer.

Bundlinjen

At refinansiere dit prioritetslån for at trække kontanter kan lejlighedsvis give mening - hvis du f.eks. Har et FHA-pant og ønsker at refinansiere til et konventionelt prioritetslån for at eliminere prioritetsforsikringspræmien.

Før du refinansierer, skal du læse dette mere detaljerede svar på spørgsmålet om "Bør jeg refinansiere mit pant?"

2. Andet prioritetslån / hjemmekapitallån

Hvis du allerede har et prioritetslån og ønsker at låne flere penge mod dit hjem, siger ingen, at du skal betale dit eksisterende pant. Én mulighed er at optage et andet prioritetslån, også kendt som et boliglån. Ligesom refinansiering af dit oprindelige prioritetslån, kan du bruge LendingTree for at få de bedste renter på et boliglån.

Teknisk set betyder de to udtryk ikke nøjagtig den samme ting. Et boliglån er ethvert nyt realkreditlån, som du tager som en eksisterende boligejer. Hvis du ejer dit hjem frit og klart, kan du låne et boligkapitallån, der vil have en første panteregning i stedet for at være et andet prioritetslån. Men i den generelle diskussion bruges termerne ofte om hverandre.

Fordele ved boliglån

En tydelig fordel ved et andet prioritetslån er, at du ikke behøver at genstarte afskrivningsplanen fra bunden af ​​dit første prioritetslån. I eksemplet ovenfor har låntageren kun 10 år tilbage på deres prioritetslån, så genstart af hele lånet ville komme med en enorm ulempe. Men med et andet prioritetslån kan de bare tage det, de har brug for, som et nyt yderligere lån.

Udlånsgebyrer kan ende med at blive lavere for et andet prioritetslån end en refinansiering. Långivere opkræver ofte forhåndsgebyrer kaldet "point" med 1 point svarende til 1% af lånebeløbet. På et prioritetslån på $ 30.000 sekund er 1 point kun $ 300, mens 1 point på en $ 300.000 refinansiering er $ 3.000.

Anden prioritetslån, der er sikret mod dit hjem, tilbyder normalt lavere renter end usikrede personlige lån. Naturligvis kan denne lavere rente blive annulleret af de højere omkostninger ved kørsel af titelarbejde, registrering af pantedokumenter og de andre krav til lukning af et boliglån.

Ulemper ved huslån

Anden prioritetslån involverer næsten altid højere renter end refinansiering, fordi långiveren skal indtage anden pantposition bag den første pantelån.

Lån til egenkapital, ligesom andre prioritetslån, er også ufleksible. Det gør dem kun nyttige som en engangsindgift af kontanter - og en dyre på det tidspunkt.

Og som nævnt ovenfor er lukningsomkostninger dyre. Ligegyldigt hvor lille dit lånebeløb er, skal du stadig betale for titelarbejde, registreringsgebyrer, vurderinger og faste "uønskede gebyrer", som långiveren opkræver.

Bundlinjen

Hvis du har et engangskontant behov, såsom at betale for en boligrenovering, kan andre prioritetslån give mening. Især kan husejere bruge dem som en mulighed, når de har et billigt, fordelagtigt første prioritetslån på plads, som de ikke ønsker at miste.

Men vær forsigtig med høje lukkeomkostninger, og se på de samlede omkostninger ved lånet, inklusive alle lukkeomkostninger og levetid for lånets renter sammenlignet med det beløb, du ønsker at låne. Ingen ønsker at betale $ 60.000 i renter og gebyrer for at låne $ 25.000.

3. Kreditkreditlinje til hjemmet (HELOC)

En hjemmekapital kreditlinje (HELOC) gennem et selskab som Figure.com er en langt mere fleksibel mulighed for at banke på egenkapitalen uden at låne et engangspant.

Som navnet antyder er en HELOC en drejelig kreditlinje som et sikret kreditkort. Men i stedet for at være sikret med et kontant depositum, er det sikret mod dit hjem. Den maksimale kombinerede LTV for HELOC falder typisk i området 75% til 85%. For eksempel for et hjem med et lån på $ 150.000, der er værd $ 300.000, i stedet for at refinansiere eller optage et andet prioritetslån, kan du optage en HELOC med en kreditgrænse på $ 100.000.

I den indledende trækperiode på fem til 10 år kan du trække penge mod kreditlinjen og nedbetale din saldo, som du vil. De eneste betalinger, du foretager hver måned, er kun for renter.

Efter trækperioden kommer tilbagebetalingsperioden, når kreditlinjen lukkes, og du skal foretage månedlige betalinger for at betale din saldo. Tilbagebetalingsperioder varer generelt 10 til 20 år.

Fordele ved HELOCs

Skønheden ved HELOCs er deres fleksibilitet. Du har måske aldrig brug for at bruge dem, eller du kan måske kun bruge dem lejlighedsvis til at betale for en boligforbedring, før du hurtigt tilbagebetaler saldoen. Du kan også maksimere dem for at dække en vigtig pris.

HELOC-renter er også typisk lavere end kreditkort, da de er sikret af dit hjem. Generelt falder satserne i et lignende interval som andet prioritetslån '.

Ulemper ved HELOCs

Fleksibilitet kommer til en pris; HELOC er lån med regulerbar rente. Rentesatser, når du låner, kan være lave, men hvis de tredobles i løbet af de næste 10 år, kan du finde dig selv at betale 16% rente på din gæld.

At misligholde dit kreditkort betyder ikke nødvendigvis hjemløshed, men at misligholde din HELOC kan muligvis da kreditgrænsen er sikret mod dit hjem.

Som med andre prioritetslån kan husejere have høje lukkeomkostninger for at åbne en kreditgrænse. Lukningsprocessen er den samme, hvilket kræver titelarbejde og alle relaterede gebyrer.

Låntagere står også over for en unik risiko med HELOCs: frosset kredit på grund af tab af egenkapital. Hvis dit hjem falder i værdi, kan din långiver fryse din kreditlinje, uanset om du har foretaget enhver rentebetaling til tiden.

Til sidst inkluderer nogle HELOC'er en permanent belægningsklausul. I modsætning til prioritetslån, der typisk giver låntagere mulighed for at flytte ud efter et år og holde ejendommen som en leje, lukkes nogle HELOC'er automatisk, hvis låntageren rykker ud, og hele den udestående saldo skyldes øjeblikkeligt. Sørg for at kontrollere det fine udskrivning.

Bundlinjen

Kreditlinjer på hjemmemarkedet kan give fleksible finansieringskilder. Fra at betale for hjemmeforbedringer til dine børns collegeundervisning til en udbetaling på en lejebolig eller feriehus, har HELOCs mange anvendelser. De kan endda bruges som et supplement eller erstatning for en nødsituationskasse, hvis du har en høj risikotolerance og hellere vil investere dine kontanter end at lade det sige på en sparekonto.

Men som med andre prioritetslån, skal du være forsigtig med at analysere, om de langsigtede omkostninger er værd at være fleksible.

4. Omvendt prioritetslån

Mange ældre voksne befinder sig i den unikke position at have masser af egenkapital men en begrænset indkomst. En mulighed, de råder over, er et omvendt prioritetslån LendingTree.

I et omvendt prioritetslån betaler långiveren låntager i stedet for omvendt, uden husejers forpligtelse til at foretage betalinger, mens de bor. Efter deres død går huset til långiver, medmindre låntageren eller deres ejendom betaler restbeløbet.

Mens reverslån findes i mange former og størrelser, er det mest almindelige, at långiveren foretager månedlige betalinger til låntageren, og lånesaldoen stiger over tid. Alternativt kan låntageren tage en engangsudbetaling, ligesom et andet prioritetslån, eller en kombination af en engangsudbetaling og månedlige betalinger.

Fordele ved omvendt pantelån

I modsætning til de andre indstillinger på denne liste kan omvendte prioritetsudbydere ikke afskærme. Afhængig af lånebetingelserne kan de muligvis stoppe med at foretage betalinger efter et vist antal, men de kan ikke tvinge husejeren til at forlade. Og fordi låntager ikke foretager betalingerne, betyder en dårlig kredit score ikke noget.

Som beskrevet ovenfor inkluderer omvendte prioritetslån en vis fleksibilitet for låntagere til at vælge, hvordan de vil modtage betalinger. Uanset hvad har lånebetalingerne ikke indflydelse på låntagers berettigelse til social sikring eller Medicare-ydelser.

Ulemper ved omvendt prioritetslån

For det første er det kun ældre voksne - som regel de over 62 år - der kan tegne omvendt realkreditlån. Selvom dette ikke er et forhold i sig selv, er det en begrænsning.

En anden begrænsning er, at kun en primær bopæl kan bruges som sikkerhed for et omvendt prioritetslån. Stol ikke på at tage en ud på en lejebolig, uanset hvor meget egenkapital du har i den.

Nu, for en alvorlig ulempe: realkreditforsikring. For FHA-omvendte prioritetsprogrammer skal låntagere betale et forhåndsgebyr på 0,5% ved bordet, hvis lånets saldo er under 60% LTV og et grimt 2,5% for lånebeløb over 60% LTV. Og det er bare forhåndsgebyret. Låntagere skal også betale løbende månedlige gebyrer svarende til 1,5% af lånebeløbet hvert år - et beløb, der ofte stiger over tid.

Bundlinjen

For ældre voksne med betydelig egenkapital i deres hjem, som aldrig planlægger at flytte ud, tilbyder omvendte prioritetslån en levedygtig kilde til yderligere indtægter. De er gæld, men uden de irriterende månedlige regninger.

Men hvis du vil overlade noget til dine børn, skal du være forsigtig med, hvordan et omvendt prioritetslån vil påvirke din ejendomsplanlægning.

5. Køb en lejebolig med et tæppelån

Klar til at blive mere kreativ med hensyn til adgang til dit hjem egenkapital?

Lad os sige, at du vil købe en lejebolig. Du finder en långiver, der generøst tilbyder 80% LTV-finansiering - eller med andre ord kræver 20% forskud fra dig. Du kan hoste kontanterne, eller du kan tilbyde at krydse sikkerhedsstillelse af dit hjem.

Det fungerer sådan: I stedet for kun at sikre en pantelån mod lejeboligen, lægger långiveren en panterettighed på dit nuværende hjem ud over lejen. De får to ejendomme som sikkerhed, hvilket giver dem større sikkerhed. På grund af den ekstra sikkerhed kræver de overhovedet ikke nogen udbetaling.

Fordele ved et tæppelån

Du behøver ikke komme med kontanter for et tæppelån. Du kan potentielt finansiere selv lukningsomkostningerne for den nye ejendom. Men du får et nyt indkomstproducerende aktiv.

Denne taktik kræver heller ikke en separat afvikling; du lukker blot for den ejendom, du køber med finansiering. Tittelfirmaet er nødt til at trække to sæt titelfag, men eventuelle yderligere omkostninger bleges sammenlignet med lukkeomkostningerne ved en separat afvikling.

Ulemper ved et tæppelån

Til at begynde med lægger du dit hjem på linjen for at købe en investeringsejendom og risikerer afskærmning og hjemløshed, som beskrevet ovenfor.

En anden risiko for at finansiere 100% af et lejekøb er negativ pengestrøm. Sådanne høje pantebetalinger kan betyde højere gennemsnitlige udgifter end lejeindtægter, hvilket ville besejre hele formålet med at købe en leje. Negativ kontantstrøm er en risiko for at købe en lejebolig, når du køber 70-80% LTV. Risikoen er endnu større, når du finansierer hele købsprisen.

Tilsvarende, hvis ejendommen dypper endda lidt i værdi, sætter den dig på hovedet på pantelånet.

At købe en lejebolig med et tæppelån kan synes at være en trækning på en HELOC. De fleste investorer, jeg har kendt, bruger imidlertid kun denne taktik som en midlertidig kilde til midler, så de kan købe i lynhastighed. De tilbagebetaler hurtigt deres HELOC, når reparationerne er afsluttet, normalt ved at optage et langfristet pantelån på lejeboligen. Med andre ord bruger de ikke deres hjem til at overudnytte en leje. I stedet bruger de dem til midlertidige, hurtige, fleksible penge, som de tilbagebetaler fuldt ud med et separat huslejeaftale.

Bundlinjen

Cross-collateralizing dit hjem for at finansiere investeringer er en højrisiko-venture. Forsøg ikke dette derhjemme, medmindre du er en erfaren investor med et dusin tilbud under dit bælte.

Det endelige ord

Gæld er et farligt værktøj, let at misbruge og vanskeligt at anvende dygtigt. Den bedste måde at få adgang til egenkapitalen i dit hjem er at sælge hjemmet og flytte et sted billigere. Men hvis du skal optage gæld, betyder låntagning mod dit hjem normalt lavere renter end usikret gæld.

Pas bare på høje omkostninger ved lukningen på forhånd, og vær især forsigtig med ikke at påtage dig mere gæld, end du kan tilbagebetale. De fleste gæld er faktisk dårlig gæld, og den eneste undtagelse er gæld, der hjælper dig med at opbygge formue. Så hvis du kan hjælpe det, skal du lytte til de grinede undervisere og ikke bruge dit hus som en hæveautomat.

Hvad har din erfaring været med at få adgang til egenkapitalen i dit hjem? Hvilken af ​​ovenstående metoder har du brugt, og hvad syntes du om den?