Lån med hårde penge til renoveringer i fast ejendom - Skal du få et?
Hvem har ret?
Lån med hårde penge er hverken iboende gode eller onde; de er kun et finansieringsværktøj blandt mange i en ejendomsinvestors værktøjskasse. Her er hvad håbefulde ejendomsinvestorer har brug for at vide om lån med hårde penge, herunder deres fordele, ulemper, omkostninger og de rigtige og forkerte tidspunkter for at bruge dem.
Hvad er et hårdt penge lån?
Et lån med hårde penge er et sikkerhedsorienteret lån sikret mod fast ejendom. Långivere med hårde penge fokuserer typisk mindre på låntageren end konventionelle prioritetsudbydere og mere på ejendommen og kvaliteten af selve aftalen. I stedet for at låne 90% til 95% af værdien af ejendommen som konventionelle prioritetsudbydere, følger långivere med hårde penge typisk en værdi på 60% til 80% lån til værdi (LTV).
Mens långivere med hårde penge også vurderer låntageren, er deres primære fokus at sikre, at der er tilstrækkelig egenkapital i ejendommen til, at de kan genvinde deres midler, selvom låntageren er misligholdt. De gennemgår aftalen for at sikre, at låntageren køber under markedsværdien og vil være i stand til at skabe endnu mere kapital ved at renovere ejendommen rentabelt.
Långivere med hårde penge er ikke større banker eller virksomheder. I stedet har de en tendens til at være små, smidige virksomheder, der opererer på lokalt, statligt eller regionalt niveau. Der er nu en håndfuld næsten landsdækkende virksomheder, der tilbyder lån med hårde penge, men ingen der opererer i alle 50 stater. I modsætning til banker, der prøver at betjene et massemarked, er pengeudbydere nichegivere, der har specialiseret sig i hurtigrenoveringslån til erfarne ejendomsinvestorer.
Lån med hårde penge har en tendens til at være kortsigtede (6 til 24 måneder), kun for renter og kun tilgængelige for ejendomme, der er beboet. I modsætning hertil har et prioritetslån tendens til at være låntorienteret og langsigtet (15 til 30 år). Konventionelle prioritetsudbydere undersøger låntagers kvalifikationer, såsom kredithistorik, indkomst, gæld og forhold som gæld til indkomstforhold. Sikkerheden - ejendommen - behøver kun at vurdere for mindst købsprisen for at tilfredsstille konventionelle pantelån.
Fordele ved hårde penge lån
Lån med hårde penge har eksisteret i lang tid, og de er stadig den finansieringsmulighed, der vælges for mange ejendomsinvestorer, på trods af den nylige indrejse af "forstyrrere" i marken som crowdfunding-websteder. Her er grunden til, at de forbliver så populære blandt investorer.
1. Hastighed og fleksibilitet
Lån med hårde penge er hurtige og fleksible, to kvaliteter, som værdsættes af ejendomsinvestorer. Jeg har set hårde penge lån tæt på tre dage fra start til slut. Ofte er denne hastighed nødvendig for ejendomsinvestorer for at sikre usædvanlige tilbud ved at tilbyde en hurtig og praktisk talt garanteret afvikling til en ængstelig sælger.
2. Ideel til renoveringsfinansiering
Hvor lån med hårde penge skinner er renoveringsfinansiering. De fleste långivere med hårde penge dækker 100% af renoveringsomkostningerne og frigiver midlerne i en række lodtrækninger, baseret på en gensidigt aftalt trækplan (mere om dette senere).
3. Dårlig kredit er ikke en afbryder
Fordi långivere med hårde penge fokuserer mere på sikkerhedsejendomme end låntageren, holder de sig ikke væk fra låntagere med dårlig kredit; de opkræver bare højere renter og gebyrer og låner til en lavere LTV til låntagere med højere risiko.
4. Fleksibel om forskud
En anden fordel for lån med hårde penge er, at långivere ofte er ligeglade med, hvor din udbetaling kommer fra. Du kan låne den fra din Store tante Sue, trække et kontant forskud fra dit kreditkort eller sælge din nyre på eBay eller Amazon; de fleste långivere med hårde penge bryder sig ikke, da deres fokus ligger i sikkerhedsstillelsen. Konventionelle långivere tillader typisk ikke nogen del af udbetalingen, selv fra familiemedlemmer.
5. Type ejendom betyder ikke noget
Långivere med hårde penge er også villige til at overveje unikke egenskaber, der får traditionelle långivere til at passe. Jeg kendte engang en kvinde, der opererer et pensionat med blandet brug og opkræver udokumenterede immigranter for værelser ugen uden spørgsmål. Ingen traditionel långiver ville røre ved hende, men den hårde pengeudlåner, hun fandt, bankede ikke øje, når han så den høje værdi og egenkapital i ejendommen.
6. Ingen PMI
Som en sidste bemærkning opkræver långivere af hårde penge ikke privat realkreditforsikring (PMI), hvilket tager noget af det ud af deres høje omkostninger.
Ulemper ved hårde penge lån
Disse lån har nogle betydelige risici, som potentielle låntagere skal forstå.
1. Høje låntagningsomkostninger
Hastighed og fleksibilitet er ikke billig. Den største ulempe ved lån med hårde penge er langtfra deres højere omkostninger.
Låntagere kan forvente at betale mellem 8% og 18% i rentesatser og mellem 2 og 6 point. (Et "punkt" i udlånslingo er et gebyr, der opkræves i forkant ved afvikling, svarende til 1% af lånebeløbet.) Disse satser og gebyrer varierer ikke kun efter långiver, men også baseret på låntagers kreditværdighed, indkomst, og oplevelse. Hvis du har været på udkig efter en grund til at forbedre din kredit, sænker bedre kreditværdier normalt dine omkostninger til lån med hårde penge.
Ligesom mere traditionelle prioritetsudbydere hæver långivere med hårde penge deres renter ved siden af stigende renter. Når alt kommer til alt låner de penge selv for at vende sig og låne til dig, og de overlever eventuelle højere renteomkostninger til deres låntagere.
Ud over de høje renter og point opkræver långivere af hårde penge også "uønskede gebyrer" som de fleste pantelångivere: behandlingsgebyrer, administrationsgebyrer, vurderingsgebyrer og hvad de ellers kan finde på for at adskille låntagere fra mere af deres penge. Og når vi taler om vurderinger, kræver de fleste långivere af hårde penge, at du bruger deres godkendte taksator, som muligvis opkræver højere satser end gennemsnittet. Når det er sagt, er dette typisk for de fleste pantelångivere, ikke kun pengeudbydere.
De fleste långivere med hårde penge opkræver også inspektionsgebyrer for hver lodtrækning. De sender en inspektør til ejendommen i hver fase af renoveringen for at kontrollere, at det specificerede arbejde er afsluttet, før lodtrækningen frigives.
2. Vilkår er typisk korte
For det første låner hårde penge næsten altid til kortlånsbetingelser, der normalt varer i 6 til 24 måneder. Og de har ikke en sans for humor, hvis du undlader at tilbagebetale dem i denne periode. Forvent en ny runde med point og gebyrer, hvis de skal udstede et andet lån til dig.
Når det er sagt, fordi lånene er kortsigtede, er de normalt kun forrentede. Du betaler ikke nogen hovedstol, kun renterne, der holder de månedlige betalinger i det bærbare interval på trods af de høje renter.
3. Sidste betalinger har hårde sanktioner
Långivere pengeudbydere har heller ikke en sans for humor omkring sene betalinger. Hvis du går glip af en betaling, kan du ikke forvente et venligt telefonopkald fra nogle forbrydende repræsentanter i et callcenter for at hjælpe dig med at udarbejde en betalingsplan. I stedet forventer er en øjeblikkelig afskærmningsmeddelelse.
Når alt kommer til alt, er långivere af hårde penge långivere baseret på sikkerhedsstillelse; deres beskyttelse mod tab er ikke baseret på statistisk modellering af din sandsynlighed for misligholdelse, men på den enklere beregning af "Kan vi inddrive vores lån, hvis vi udelukker?"
4. Potentiale til at gå over budgettet
En endelig risiko, der er forbundet med ethvert renoveringsprojekt, går over budgettet. Forvent ikke, at din hårde pengeudlåner vil være sympatisk, hvis din entreprenør rammer dig med ekstra $ 5.000 i udgifter; du forventes at hoste eventuelle overskydninger ud af din egen lomme. Sørg for at få en hjemmekontrol, før du køber for at minimere risikoen for overraskelser.
Alle disse risici kan opsummeres i en enkelt sætning: Overhold betingelserne for lånet eller ansigt til hurtig afskærmning. Långivere med hårde penge er fleksible, før du låner, mens de strukturerer lånet. Når blækket er på papir, kan du forvente nul fleksibilitet.
Når det giver mening at få et hårdt penge lån
Lån med hårde penge er utroligt effektive til en meget specifik type ejendomsaftale: køb-rehabilitering.
Med andre ord, de er perfekte til ejendomsinvestorer, der finder nød eller forfaldne boliger, køber dem med rabat, renoverer dem og derefter enten sælger dem eller refinansierer dem for at beholde de som langvarige lejeboliger. Lån med hårde penge er gode til at vende huse eller renovere huslejer. På grund af deres korte lånevilkår skal investorer imidlertid enten sælge eller refinansiere hurtigt, når renoveringen er afsluttet.
Det betyder, at du har brug for en exit-strategi, før du tager et lån med hårde penge. Faktisk er et af de første spørgsmål, som långivere af hårde penge stiller, når du ansøger om et lån, om du har en sådan strategi. Långivere med pengeudbydere spekulerer ikke om op-og-kommende kvarterer eller mulige fremtidige opskrivninger eller stigninger i huslejen. De udlåner baseret på værdien af er-værdien og efter-reparationsværdien (ARV) i dagens marked.
På en måde er der komfort ved at have et objektivt, krydret sæt øjne, der gennemgår dit antal og din aftale. Hvis långiveren finder nogen grund til bekymring, vil de være hurtige til at påpege det for dig og tvinge dig til at retfærdiggøre logikken bag din aftale.
Endelig er det værd at nævne, at de fleste långivere med penge ikke længere låner ud til husejere til deres primære opholdssted. Lån med hårde penge er ikke designet til forbrugere og leveres ikke med den normale beskyttelse, som forbrugerne forventer. De er designet til ejendomsinvestorer, der ønsker at flytte hurtigt og tjene penge.
Tegn planer og finansiering af renovering i et hårdt pengelån
Når en långiver, der har en hård penge, gennemgår din aftale og godkender den, sætter du dig begge to for at kortlægge en tidsplan for renovering, der er baseret på de nødvendige reparationer.
En "lodtrækning" er en refusion for et specifikt sæt reparationer eller renoveringsarbejder. For eksempel kan den første trækning omfatte udskiftning af visse rør og elektriske ledninger. Når dette arbejde er afsluttet, sender långiveren en inspektør til ejendommen for at bekræfte, at arbejdet blev afsluttet i en acceptabel kvalitet og derefter frigiver lodtrækningen for at godtgøre dig for arbejdet.
Det sidste punkt er værd at gentage: Du betaler for alt arbejde og materiale foran, og långiveren refunderer dig derefter for det.
Når en lodtrækning er frigivet, går du videre til den næste lodtrækning. For at fortsætte eksemplet ovenfra kan den anden trækning omfatte udskiftning af kanalarbejde og ovn og klimaanlæg og tilslutning af dem. Cyklussen gentages derefter: Du ringer til långiveren for at informere dem om, at det andet træk er afsluttet, de sender en inspektør for at bekræfte det, de frigiver lodtrækningen til dig osv. Indtil renoveringen er afsluttet.
Hvis du er praktisk og selv vil udføre noget af hjemmeforbedringsarbejdet, kan du være ude af held. De fleste långivere med hårde penge finansierer kun reparationer foretaget af licenserede entreprenører - medmindre du har en dokumenteret track record med dem i høj kvalitet, til tiden arbejde.
Andre muligheder for finansiering af renovering
Långivere med penge er naturligvis ikke det eneste spil i byen. Her er nogle andre muligheder, du kan overveje at finansiere din næste ejendomsaftale.
1. Crowdfunding-websteder
Der er en uskarp linje mellem crowdfunding-websteder og långivere med hårde penge, da mange crowdfunding-websteder fakturerer sig selv som långivere med hårde penge..
Som nævnt ovenfor låner pengeudbydere penge fra andre og vender derefter rundt og låner dem til ejendomsinvestorer. I tilfælde af crowdfunding-websteder låner de penge fra offentligheden. De har en tendens til at tilbyde stærke afkast til finansielle investorer, da de optager lån med højere omkostninger. Men de fleste crowdfunding-websteder accepterer kun penge fra akkrediterede investorer og kræver høje minimumsinvesteringer.
Uanset om du klassificerer crowdfunding-websteder som pengeudbydere eller konkurrenter til dem, er de sammenlignelige fra et låntagers perspektiv.
2. Fællesskabets banker
Lokale samfundsbanker fungerer som ægte alternativer og konkurrenter til långivere med hårde penge. Men fordi de er små, lokale banker, er det ofte arbejdskrævende at identificere dem og deres udlånsvilkår. Tidligere, da jeg har ønsket at låne fra en lokal bank, var jeg nødt til at køre en søgning, lave en liste over hver bank i 50 miles og derefter ringe til dem hver for at spørge om deres priser og vilkår til renoveringslån.
Hvis det giver dig mulighed for at undre dig over, hvorfor du skulle gå gennem besværet, skal du overveje, at disse bankers prisfastsættelse undertiden er billigere end långivere af hårde penge. Endnu bedre for lejeinvestorer tilbyder nogle små banker stadig "renoveringsperm" -lån, som involverer en indledende renoveringsfase, der rulles over til et permanent langfristet pantelån efter afslutningen - ingen dyre, tidskrævende refinansiering er nødvendig.
Hvis din exit-strategi er at refinansiere til et langfristet prioritetslån og holde ejendommen som en leje, er det værd at foretage snesevis af telefonopkald for at prøve at finde en porteføljelåner, der tilbyder dette undvigende låneprogram.
3. Private pengeudbydere
Nye ejendomsinvestorer forveksler ofte "private penge" med "hårde penge." Et privat pengelån kommer fra en person, såsom en ven, et familiemedlem, en bekendt eller nogen anden, der ikke handler med at låne penge.
Nogle gange investerer jeg penge hos ejendomsinvestorer, som jeg kender personligt i form af at låne dem private noter. Men jeg handler ikke med at låne penge; Nogle gange tjener jeg som en privat pengeudlåner, men jeg er ikke en pengeudsteder.
Som skitseret ovenfor er långivere af hårde penge virksomheder - selvom de er en individuel udlån fra en eneejerselskab LLC - der handler om at låne penge til ejendomsinvestorer.
4. HELOC eller hjemmekapitallån
Hvis du har et hjem med masser af egenkapital i det, kan du låne mod din primære bolig for at finansiere din investering i fast ejendom i stedet for at låne mod den nye ejendom.
Fordelen for dig som låntager er, at lån, der er sikret ved din primære bolig, næsten altid er billigere end lån, der er sikret med investeringsejendomme. Det skyldes, at investorer altid misligholder deres lån til investeringsejendom, før de misligholder deres boliglån, hvilket gør husejere til en lavere risiko for långivere.
En mulighed er en hjemmekapitallinje (HELOC) fra Lending Tree. Dette er roterende kreditlinjer, som du kan trække på efter behov og derefter betale tilbage på din fritid - i det mindste for den indledende trækperiode, som typisk er 10 til 15 år. Derefter skifter HELOC normalt til en tilbagebetalingstid, hvor du skal nedbetale hovedbeløbet over 10 til 20 år.
Mange investorer bruger en HELOC til at finansiere deres oprindelige køb og renovering af ejendom, og sælger eller refinansierer derefter ejendommen efter færdiggørelse og betaler HELOC saldoen. Skyl og gentag ad infinitum - hvis du har tilstrækkelig kapital i dit hjem til at dække disse store omkostninger.
En anden mulighed er et boliglån eller et andet prioritetslån. I stedet for en roterende kreditlinje, er dette endnu et prioritetslån mod dit hjem. Disse lån er langt mindre fleksible og derfor mindre nyttige for ejendomsinvestorer på udkig efter midlertidig finansiering.
5. FHA 203K-lån
Disse lån gælder kun husejere, der ønsker at finansiere reparationer på deres primære bopæl.
Hvis du er en husejer, skal du glemme penge långivere helt og tale med en låneansvarlig i din lokale bank om et FHA 203K lån. Disse er betydeligt billigere end lån med hårde penge og giver mulighed for både køb og refinansiering. Hvad de imidlertid ikke tillader er luksusopgraderinger i hjemmet, så hvis du har dit hjerte indstillet på en pool med en svømmetop, skal du begynde at redde dine øre.
6. Kontanter
Okay, så dette er ikke en form for finansiering. Men hvis du kan sammensætte nok kontanter til at købe og renovere en investeringsejendom, kan det spare dig for et enormt beløb på renter og gebyrer.
Hvis du har nok kontanter, her er nogle tip, der kan hjælpe dig med at beslutte, om du skal investere dine penge i et fast ejendomsprojekt, eller om det ville blive brugt et andet sted.
Det endelige ord
Lån med hårde penge er en hurtig, fleksibel og praktisk måde at finansiere investeringsejendomme, der har behov for renovering.
De er også dyre, og långivere tøver ikke med at udelukke, hvis du ikke lever op til din afslutning af forhandlingen. Under ingen omstændigheder bør du bruge et lån med hårde penge til at finansiere en primær bopæl, hvis du endda kan finde en långiver, der stadig låner til husejere; Jeg ved ikke om nogen der gør det. Selv ejendomsinvestorer bør overveje alle deres muligheder i stedet for blot at misligholde en långiver med hårde penge.
Den nederste linje: Kend dine muligheder for finansiering af ejendomsaftaler længe før du afgiver dit første tilbud.
Hvad har din erfaring været med at finansiere ejendomme i investeringsejendomme? Har du nogensinde brugt et lån med hårde penge?
