8 problemer med at købe lejelejendom og blive udlejer

Men før du kontakter din ejendomsmægler eller gennemser websteder som Roofstock, skal du overveje, hvad der virkelig er involveret. Hvis du vil skabe en indkomst med det samme, skal du leje din ejendom. Selvom forslaget måske lyder enkelt, er det alt andet end. Oplysningerne, der følger, specificerer ulemperne ved ejendomsadministration.

Det er ikke beregnet til at afskrække dig fra at komme videre, men i stedet for at vise dig, at der er ulemper såvel som fordele ved at købe og styre lejeboliger. Lad ikke potentialet for at tjene penge forbløffe din vision, når du overvejer, om du er udskåret til det eller ikke.

Problemer med at blive udlejer

1. Start kapital

Alle potentielle udlejere overvejer omkostningerne ved at købe en investeringsejendom, men mange overser omkostningerne til at ombygge. Med andre ord, forvent ikke, at startomkostninger ender ved lukningen.

Hvis du køber et beskadiget eller forældet hjem, kan du bruge et betydeligt beløb for at gøre det "lejeligt." Enhver skade på fundamentet, VVS eller ledninger kan koste tusinder af dollars at reparere. Men selv hvis du køber en ejendom i god stand, er du muligvis stadig nødt til at foretage ændringer for at få den op til kode. Dette skyldes, at mange stater har strenge krav til lejeboliger, der skal opfyldes, inden du begynder at leje.

Foruden ombygning kan det at overholde disse standarder øge startomkostningerne betydeligt, hvis man overholder disse standarder. Lad os sige, at du køber en nyligt bygget duplex, der tidligere var ejerbesat. Din stats udlejer- og lejerlovgivning kræver, at du tilføjer sikkerhedsfunktioner til ejendommen, før du reklamerer for lejere. En fordeling af de krævede ændringer er som følger:

• Rækværk installeret langs den forreste og bageste indgang: $ 1.300
• For- og bagdøre udskiftet med sikrede, forstærket ståldøråbninger: $ 300
• Peep hul installeret i hoveddøren: $ 50
• Deadbolt-indgang installeret på for- og bagdøre: $ 50
• Standard skillevæg erstattet af en brandmur: $ 1.600
• Afsluttet kodeinspektion: $ 35

Udgifter i alt: $ 3,335

2. Foretag reparationer

Når det kommer til at være en udlejer, er to ting i livet uundgåelige: død og reparationer. Overvej ikke engang en ejendomsadministrationsvirksomhed, medmindre du er sikker på, at du kan betale for reparationer. Udlejer- og lejerlovgivning kræver, at du hurtigt foretager alvorlige reparationer. Hvis du ikke gør det, kan du holdes ansvarlig for yderligere skader.

Det ved reparationer er, at de pludselig kryber op på dig og koster ofte meget. For eksempel, hvis din lejer ringer kl. 23:30 om natten for at fortælle dig, at vandvarmeren har brudt og oversvømmer huset, skal du straks sende en nødreparatør for at lukke vandet ud og tørre tæppet.

Da det er efter timer, debiterer han dig $ 100 i timen for hver af de to timer, han er der. Desuden bliver du informeret om, at du skal udskifte vandvarmeren. Da dette er en reparation, der skal ske så hurtigt som muligt, skal du til Sears og købe den mest prisbillige vandvarmer, du ser. Ikke kun skal du betale for levering og installation, men Sears trækker ikke din gamle, ødelagte vandvarmer væk. Heldigvis tilbyder din reparations fyr at fjerne den, så længe du betaler ham sin timepris og dækker dumpinggebyrene.

Her er de samlede omkostninger for denne enkelt reparation:

• Nødreparation (2 timer @ $ 100 per time): $ 200
• Omkostninger til at købe en ny vand på 50 gallon: 599 $
• Udgifter til levering og installation: $ 329 hos Sears
• Omkostninger til fjernelse og borttagelse af den gamle vandvarmer (2 timer @ standardprisen på $ 50): $ 100 + $ 50 dumpinggebyr = $ 150

Udgifter i alt: $ 1,278

Store problemer er ikke de eneste problemer, du skal tage højde for. Nogle lejere vil ringe til dig for alt. Vær forberedt på at bruge din fritid på at skifte lyspærer, udskifte luftfiltre, luge værfter og sprøjte skæve hængsler.

3. Indsamling af leje

Du har gode lejere, der betaler lejen til tiden hver måned. Du har gode lejere, der glider fra tid til anden, men altid giver dig besked på forhånd, hvornår du kan forvente lejen. Og så har du de lejere, der ikke betaler og ikke ringer. Som udlejer bliver du nødt til at spille regningssamler fra tid til anden.

Spørg dig selv, om du har det godt med at konfrontere dine lejere, før du begynder at leje. Husk, at du bliver nødt til at foretage retsafgørelser som en udlejer. Forestil dig for eksempel, at du har haft en lejer i seks måneder, og en måned betaler han ikke lejen. Du hører ikke fra ham i en uge. Endelig beslutter du at ringe, og lejeren fortæller dig, at han ikke kan betale for yderligere 7 dage. Du bliver nødt til at træffe et valg om enten at lade lejeren glide eller starte udsættelsesprocessen. Sørg for, at du er komfortabel med at tage denne form for beslutning og holde dig til den.

4. Håndtering af problem lejere

De fleste af dine lejere betaler lejen, behandler ejendommen som deres egen og holder naboerne glade. Men på et tidspunkt vil du uundgåeligt have en problematisk lejer.

Som ejendomsadministrator så jeg min rimelige andel af problemer. Én gang aftalte jeg at leje en ejendom til tre universitetsstuderende. I den anden måned stoppede de med at betale husleje. Min kollega og jeg gik til huset for at tale med dem. Da døren åbnede, blev jeg mødt af en stor stang, der kom ud af jorden og strækkede sig til loftet. Lejere havde installeret en brandmandstang i huset, komplet med et hul i loftet på første sal og en bunke beton på jorden. Lejere lovede at betale lejen og reparere skaderne fra stangen. Ikke overraskende gjorde de det ikke.

Den tredje måned indgav jeg til udkast. Efter høringen gik lejere tilbage til huset og fjernede deres ting inden sheriffen og jeg kom dertil. Da jeg gik ind, fandt jeg graffiti på væggen, beton i toiletter og vask, skimmel i apparaterne, pletter på gulve og en lys, skinnende brandmandsundersøgelse.

Hvis du bliver en udlejer, bliver du nødt til at håndtere lejere, der kæmper med andre lejere, lejere, der gør skade på din investering, og lejere, der ikke betaler. Du bliver nødt til at kende udsættelsesloverne i din stat godt og være parat til at bruge dem.

5. Overlevende udsagn

Din stats udlejer- og lejerlovgivning fratrækker synes ret simpelt. For at starte en skal du gå til den lokale domstol, indgive en meddelelse, planlægge en retsdato og dukke op på den dato. Dommeren beder derefter lejeren om at forlade. Lejeren leder lige tilbage til din ejendom, pakker hurtigt sammen og går ud af døren. Ingen skade, ingen fejl, ikke?

I virkeligheden er udsendelser ofte ekstremt dyre og tidskrævende. Selv hvis du vælger din lejer med succes, har du sandsynligvis afholdt store udgifter og mistet betydelig tid i processen.

Jeg har været igennem det før. Her er et eksempel på, hvordan en udsættelse kan fungere:

1. Lejeren betaler ikke sin leje ved den første.
2. Den femte ruller rundt, og lejeren har stadig ikke betalt, men du beslutter at vente fem dage mere for at forsøge at undgå at indgive en udsættelse.
3. Den tiende kommer, og du har stadig ikke hørt fra lejeren. Du går til retten, betaler dit gebyr (som spænder fra $ 35 til $ 100 eller mere, afhængigt af din tilstand), og domstolskontoret fortæller dig, at dommeren er sikkerhedskopieret. De kan ikke planlægge din høring før næste måned.
4. Når retsdatoen rulles rundt, er du ude på to måneders leje. Dommeren beslutter i din favør, men nu skal du planlægge en tid med lensmanden for at afslutte udsættelsen. Det tager yderligere fem dage.
5. Du dukker op med lensmanden den 20. og finder ud af, at lejeren efterlod bunker med ting bag sig. I henhold til lovgivningen i mange stater skal du nu leje et opbevaringsskab for at holde lejers ejendele. Det koster yderligere $ 50. Hvis du nu var meget heldig, har du en ledig lejlighed, der skal rengøres og genudlejes. Selv på dit heldigste mister du sandsynligvis mindst en måneds mere husleje, mens du leder efter en lejer. Hvis du ikke var så heldig, forårsagede lejeren nogle skader, som du bliver nødt til at reparere, før du kan leje lejligheden igen.

I sidste ende ser nedbruddet sådan ud:

• 4 måneder mistet husleje på $ 750: $ 3.000
• Omkostninger, der skal indgives for retten: $ 35
• Omkostninger til at leje lager: $ 50
• Omkostninger til reparation: $ 500

Samlede omkostninger til at udsætte lejeren: $ 3.585

6. Håndtering af dine finanser

Udlejere er nødt til at se på ejendomsadministration som en roterende dør. Lejere kommer ind, forbliver deres lejekontrakt og går derefter. Mens nogle lejere vil fornye en lejekontrakt, vil de fleste gå videre til det næste sted, når lejemålet er igennem og efterlade dig med en tom lejlighed.

I nedetider kunne lejligheden sidde tom i flere måneder. For at være en succesrig udlejer skal du lære at styre din økonomi i tider med fest og hungersnød. Nogle måneder har du fuld belægning, leje betalt til tiden og ingen reparationer. Du bliver nødt til at være dedikeret nok til at spare og ikke bruge i løbet af disse måneder, for i andre måneder vil du opleve ledige stillinger, sen leje og større reparationer.

En udlejers økonomi forbliver ikke konstant. Hvis du kan lære at gå med strømmen og planlægge det uventede, overlever du måske bare.

7. Opbevaring af din ejendom

Hvis en lejer bliver såret på en ejendom, du ejer, er der en god chance for, at du vil blive sagsøgt. Selvfølgelig, du har husejere forsikring, men du har altid pligt til at holde din ejendom ordentligt vedligeholdt og i god stand, så du undgår at bidrage til potentielle uheld. Ved at holde dine enheder sikre, uanset hvad det kræver, reducerer du i høj grad din chance for problemer på dette område.

For at forhindre problemer skal du kende bygnings- og sikkerhedskoder i dit område og følge dem ved regelmæssig vedligeholdelse og kontrollere dine ejendomme med jævne mellemrum. Det kan kræve en masse arbejde, men kan spare dig for en kostbar juridisk kamp senere.

8. Betaling af skat

Én ting, du ikke kan overse, er skatter. At leje ejendom er din forretning, og så bliver du nødt til at rapportere den indkomst, du tjener, når du arkiverer dine skatter hvert år. Men en skat, der ofte overses, er ejendomsskat. Hvis du ejer det hjem, du bor i, plus et lejehus, kan din ejendomsskatregning være det dobbelte af det, du betalte, før du købte lejen. Sørg for, at du forstår, hvilken effekt skatter vil have på din bundlinje, og at du er parat til at betale dem.

Der er nogle måder, hvorpå skatter kan fungere til fordel for en ejendomsejer, især på et boligmarked nede. Overvej for eksempel, hvis du har brug for at sælge dit hjem, men ikke kan inddrive det, du betalte for det. Hvis du sælger det som dit primære hjem, kan du ikke kræve tabet på dine skatter. Hvis du dog forvandler det til en lejebolig først, kan du muligvis kræve tabet som et forretningstab mod modtagne lejeindtægter eller din almindelige indkomst. Dette kan reducere din skatteregning med tusinder af dollars, især hvis du hævder et stort tab og har en høj indkomst.

Det endelige ord

At købe lejeboliger er en fantastisk måde at tjene penge på. Husk bare, at det ikke er sjovt og spil at være en udlejer. Du arbejder hårdt for dine penge og kan blive udsat for modgang fra tid til anden. At købe lejeboliger er ikke for alle. Det bør være en investeringsmulighed, som du kun overvejer, når du har opnået et vist niveau af økonomisk uafhængighed.

Ikke kun kan start- og løbende reparationsomkostninger være betydelige, men du vil investere en betydelig udbetaling for at få de bedste lånevilkår og minimere din månedlige prioritetslån. Når det er sagt, vær opmærksom på, at du på et nedsat boligmarked kan tabe penge på din investering og blive på hovedet på dit prioritetslån. Stadig kan køb af lejeboliger være en god måde at supplere din indkomst eller endda erstatte din nuværende.

Ejer du lejeboliger? Hvad har du lært af oplevelsen?