Hvornår skal jeg refinansiere mit prioritetslån?

Så hvordan bestemmer du, om en refinansiering er den rigtige for dig? Først skal du forstå, hvordan refinansiering fungerer. Overvej derefter din økonomiske situation og hvad du vil opnå med en refinansiering. Endelig skal du se på lån, du er berettiget til i forbindelse med dine langsigtede økonomiske mål.

Faktorerne nedenfor specificerer denne proces og hjælper dig med at tage en informeret beslutning, når det kommer til, om du skal refinansiere dit nuværende prioritetslån eller ej.

Refinansiering af pantelån 101

Sådan fungerer refinansiering

Når du refinansierer et pant i dit hjem, betaler du det oprindelige pant og erstatter det med et nyt. Betingelserne og renten på det nye lån kan være forskellige, men ejendommen, der sikrer lånet, er stadig den samme.

Fordi du allerede ejer ejendommen, er det ofte lettere at refinansiere end det var at få det oprindelige lån. Plus, hvis du har ejet din ejendom i lang tid, kan du have en betydelig egenkapital, hvilket også kan gøre det lettere at refinansiere.

Refinansieringsomkostninger

Når det kommer til omkostninger, er der to vigtige ting at forstå. Den første er, at refinansiering har næsten lige så mange omkostninger som det oprindelige prioritetslån. Du bliver nødt til at betale lukkeomkostninger, titelforsikring og advokatsalær, og du skal muligvis også betale for en vurdering, skatter og overførselsgebyrer.

Det er bestemt ikke gratis. Selvom mange banker reklamerer for “intet omkostningslån”, er der virkelig ikke sådan noget. Du kan dog få et realkreditlån uden husly, hvor lukkeomkostninger enten tilføjes lånesaldoen (hvilket betyder, at du betaler renter på lukningsomkostningerne), eller du betaler blot en højere rente for at dække dem.

Derfor, når man overvejer en refinansiering, er det vigtigt at afgøre, om de besparelser, man får ved en lavere rente, vil opveje de omkostninger, man vil medføre.

Den anden ting at forstå er, at lukkeomkostninger varierer afhængigt af din sats. Med andre ord, hvis du vil have den laveste tilgængelige sats, vil dine lukkeomkostninger være relativt høje. Alternativt, hvis du accepterer en lidt højere sats, reduceres dine lukkeomkostninger sandsynligvis.

For eksempel kan en refinansiering på 6% koste dig $ 2.000 for at lukke, mens en lavere sats på 5.75% muligvis koster dig $ 3.000. Men hvis du accepterer en sats på 6,5%, har du muligvis slet ingen udgifter til lommen. Faktisk kan 6,5% -lånet være blevet annonceret som et "uden omkostninger" -lån. Du kan dog se, at du faktisk ”betaler” for lukkeomkostningerne i form af en højere rente.

Hvordan refinansiering kan spare dig for penge

Du er sandsynligvis allerede klar over, at en refinansiering kan sænke din månedlige betaling. Imidlertid kan en lavere rente også give dig mulighed for hurtigere at opbygge egenkapital og afbetale din lånesaldo. Når du betaler dit prioritetslån hver måned, skal du se på din erklæring omhyggeligt. Da dit prioritetslån afskrives over en lang periode, typisk 30 år, udgør rentebetalinger en betydelig del af den månedlige betaling, især i de første ti år af dit lån.

Når du refinansierer dit prioritetslån til en lavere rente, falder det beløb, du betaler i renter,. Hvis løbetiden på dit nye prioritetslån svarer til hvor mange år der er tilbage på dit oprindelige prioritetslån, vil det beløb, du betaler til hovedstolen, stige. Hvis du har råd til det og ikke har anden gæld med høj rente, er en god strategi at rette det beløb, du sparer fra en refinansiering mod ekstra hovedbetalinger. På denne måde ændres ikke dit månedlige prioritetslån, men du kan betale dit hjem meget hurtigere.

I de fleste tilfælde vil en refinansiering, der involverer fjernelse af privat prioritetsforsikring (PMI), også hjælpe dig med at spare penge. Hvis dit hus har mere end 20% egenkapital, behøver du ikke betale PMI, medmindre du har et FHA-realkreditlån eller betragtes som en højrisikolåntager. Hvis du betaler PMI, og din nuværende långiver ikke fjerner den, selvom dit hus har mindst 20% egenkapital, kan du overveje at refinansiere alene af denne grund.

Faktorer, der skal overvejes inden refinansiering

Overvej følgende for at få en fornemmelse af, hvor sandsynligt en refinansiering er at hjælpe dig, hvis du er berettiget til en, og hvordan du går ud på at strukturere det:

1. Aktuel rentesats
Kort sagt, hvis du kan få et prioritetslån, er en refinansiering værd at undersøge. Når det er sagt, skal du overveje, hvor lang tid det vil tage dig at inddrive lukningsomkostninger.

For eksempel, hvis du betalte $ 2.000 for at refinansiere dit prioritetslån til en lavere rente, og din betaling faldt med $ 150 pr. Måned, vil det sandsynligvis tage dig lidt over et år at bryde ud. Generelt sparer mindst et halvt punkt til et fuldt punkts nedsættelse af renten dig nok penge til at annullere lukningsomkostningerne inden for få år.

2. Jumbo-lån
Hvis dit oprindelige prioritetslån var et "jumbo-lån", men du har siden betalt saldoen til under 417.000 dollars, kan du muligvis få en "regelmæssig" refinansiering. Med andre ord er der en god chance for, at du kvalificerer dig til en lavere rente, selvom renter generelt ikke er faldet markant.

3. Lukningsomkostninger
Da hvert prioritetslån, inklusive en refinansiering, har gebyrer forbundet med det, skal du forstå, hvordan du betaler dem, og hvis det endda giver mening for din situation.

For eksempel i et "ingen omkostnings" -lån er du enten at sætte gebyrerne på lånesaldoen eller acceptere en højere rente for at dække disse gebyrer. Hvis du har råd til det, sparer du penge på lang sigt ved at betale gebyrerne ud af lommen. Men hvis du ikke har råd til det og planlægger at blive i dit hus et stykke tid, er det sandsynligt, at det at tilføje gebyrerne til din lånesaldo bedre fungerer end at acceptere en højere rente. Men hvis du forventer at flytte de næste par år, vil det være mere fordelagtigt at acceptere den højere rente.

Overvej hele dit økonomiske billede, når du bestemmer, om du skal finansiere dine lukkeomkostninger eller ej. For eksempel, hvis du har en høj rente med kreditkortgæld, men har kontanter til rådighed for at have råd til lukningsomkostningerne, kan det være fornuftigt at betale den høje rente gæld og finansiere lukningsomkostningerne i stedet. Derefter kan du dirigere de betalinger, der ville være gået til dit kreditkort til dit boliglån. På denne måde kan du betale ned lukkeomkostningerne hurtigere, end du kunne have betalt det samme beløb på kreditkortgæld.

4. Sanktion for forudbetaling af pant
Nogle realkreditmæglere og banker tilbyder lån, der har en refusion for forudbetaling af realkreditlån. Mens et lån med en forudbetalingsstraf normalt har lavere gebyrer eller en bedre rente, skylder du et gebyr, der kan være stejlt, hvis du betaler lånet tidligt. Straffen er på plads i et bestemt tidsrum og kan undertiden gå ned med tiden. Men hvis du vil refinansiere dit prioritetslån, inden forudbetalingsstraffen udløber, bliver du nødt til at betale bøden, hvilket i sidste ende kan gøre refinansiering dyrere, end det er værd.

5. Længde af tid, du bor i hjemmet
Dette er vigtigt i forbindelse med lukningsomkostninger, og især hvis du overvejer et nyt lån med en forudbetalingsstraf. Når det gælder lukning af omkostninger, vil du sikre dig, at du inddriver omkostningerne, før du flytter.

For eksempel, hvis du betalte $ 2.000 i lukningsomkostninger, og du nu betaler $ 100 mindre i renter hver måned, vil det tage 20 måneder, før du faktisk bryder jævnt og begynder at se reelle besparelser. Hvis du finansierede disse lukkeomkostninger ved at tilføje dem til lånesaldoen, vil det tage endnu længere tid.

Hvis du ikke planlægger at være i dit hjem i mindst to år, er det sandsynligvis ikke værd at refinansiere overhovedet - medmindre du måske refinansierer fra en meget høj rente til en langt lavere, eller hvis du handler uden for - lukkeomkostninger for en højere rente, der stadig er lavere end din oprindelige prioritetsrente.

Hvis du underholder ideen om at sætte en forudbetalingsstraf på dit nye lån for at få en lavere rente, skal du være forpligtet til at blive i dit hjem gennem forudbetalingsstraffen, som kan vare så længe som fem år eller mere.

6. Din kredit score
Hvis din kredit er forbedret, siden du fik dit oprindelige prioritetslån, kan du nu kvalificere dig til en lavere sats. Kontroller din kreditrapport, før du begynder processen for at bekræfte, om dette er tilfældet. Ofte vil et par års rettidige pantebetalinger forbedre din score, så du kvalificerer dig til en lavere rente.

Sammenlign også din gæld og indkomst nu med, hvad det var, da du tog det oprindelige prioritetslån, da banker generelt kræver, at din gæld til indkomstforhold falder under 36%. Hvis du siden har akkumuleret betydelig gæld, eller hvis din indkomst er faldet, er du muligvis ikke kvalificeret til en lavere rente eller refinansiering på trods af stjernekredit.

7. Egenkapitalmængde i dit hjem
De fleste långivere vil se et vist beløb på egenkapitalen for at kvalificere dig til et lån. Generelt set, jo mere egenkapital i dit hjem, jo lettere vil det være at refinansiere. Mindst 20% er ideelt, men du kan stadig være berettiget til en refinansiering, selvom du har mindre, f.eks. 10%. Imidlertid er betingelserne muligvis ikke så gunstige.

Se afsnittet "Særlige situationer" nedenfor for at refinansiere med lav eller ingen egenkapital.

8. Justerbar rente eller ballonlån
De fleste mennesker, der har et prioritetsrente eller en ballonbetalingslån, regner med at refinansiere på et tidspunkt, hvis de planlægger at blive i deres hjem. Da refinansiering kan tage et stykke tid, skal du give dig selv nok tid til at ansøge og blive godkendt, før din sats justeres, eller din ballonbetaling forfalder. Tjek dine lånedokumenter for at sikre dig, at du ved nøjagtigt, hvornår denne dato er, og planlæg fremover.

9. Lånetid
Mange mennesker refinansierer i et nyt 30-årigt pant gang på gang og kommer aldrig tættere på målet om at eje deres hjem direkte. Da renter udgør det store flertal af dine betalinger i de første ti til femten år, betaler du meget mere i renter, hvis du fortsætter med at nulstille uret.

Derfor er det generelt en god ide at anmode om en låneperiode, så længe antallet af år, der er tilbage på dit originale prioritetslån, så længe du har råd til det. Dette giver dig mulighed for at afbetale dit prioritetslån i henhold til den oprindelige tidsplan, mens du stadig reducerer din rente. Du kan endda refinansiere til en kortere periode, hvilket kan hæve din betaling, men kan få dig en endnu bedre rente og indstille dig til at betale lånet hurtigere.

Husk, at ikke fokusere på den månedlige betaling til udelukkelse af lånets løbetid, din rente og lukningsomkostninger. For eksempel kan nogle samvittighedsfulde realkreditmægler vise dig et lån med en lavere betaling, der rent faktisk har en løbetid på 30 år, høje udgifter og en rente, der ikke er meget lavere end renten på dit nuværende prioritetslån.

10. Mennesker, der er opført på det refinansierede prioritetslån
Generelt, hvis du prøver at tilføje eller fjerne nogen fra et prioritetslån, f.eks. Efter et ægteskab eller skilsmisse, vil långiver kræve, at du refinansierer. Dette gøres for at afgøre, om den anden person vil kvalificere sig, eller om du vil kvalificere dig alene.

Dog kan du muligvis arbejde noget ud med pantelånen for at nå dit mål uden at gennemgå en fuld refinansiering. Dette gælder især, hvis den person, der har været på begge prioritetslån, kan kvalificere sig til prioritetslånet af sig selv.

11. Andet prioritetslån eller boliglån
Hvis du har et andet prioritetslån, et boligkapitallån eller en hjemmekapitallinje (HELOC), kan du muligvis spare mange penge ved at refinansiere dem til dit primære prioritetslån.

For at bestemme, om du kan, tilføje alle dine boliglån sammen. Hvis dit hjem nuværende værdi overstiger værdien af lånene, kan du muligvis refinansiere dine lån til et. På denne måde betaler du en lav rente på hele beløbet i stedet for en lav rente på dit primære prioritetslån og en højere rente på det andet.

Særlige situationer med hensyn til egenkapital

Enten en overflod eller en mangel på egenkapital kan forårsage problemer, når det kommer til refinansiering. Følgende giver tip til, hvordan man bedst håndterer begge situationer:

Finansieringsmuligheder med lav eller ingen kapital

Som nævnt tidligere, hvis du har lav eller ingen egenkapital, kan refinansiering være vanskeligt eller ligefrem umuligt. For visse typer lån og specifikke situationer er der imidlertid særlige refinansieringsmuligheder tilgængelige.

For eksempel, hvis du har mindst 5% egenkapital i dit hjem, kan du kvalificere dig til en FHA-refinansiering. Eller for husejere, der ikke har gået glip af nogen betalinger, kan programmet Home Affordable Refinance eller HARP hjælpe dig med at refinansiere til en lavere rente, selvom du er på hovedet i dit prioritetslån. Dette program gør det muligt for husejere med Fannie Mae eller Freddie Mac-pantelån at refinansiere op til 125% af deres bolig nuværende værdi.

Alternativt, hvis du er i overhængende fare for at miste dit hjem, kan Home Affordable Modification Program eller HAMP ændre din lånekontrakt via refinansiering, en forlænget låneperiode og om nødvendigt hovedreduktion for at reducere dine betalinger til ikke mere end 31% af din bruttoindkomst. Hjælp er også tilgængelig, hvis du kæmper for at foretage betalinger på et andet prioritetslån, hvis du er arbejdsløs, eller hvis du allerede står over for afskærmning. De fleste af disse lån ydes af regeringens Making Home Affordable-program, men administreres gennem regelmæssige långivere.

En mulighed, som nogle husejere har brugt i fortiden, er et "piggyback" -lån, hvor et boliglån optages for 10% af saldoen og et primært pantelån til resten. En sådan ordning kan betyde mere gunstige betingelser. Men med indførelsen af strengere udlånskrav kan det være vanskeligt at finde en bank eller kreditforening, der er villig til at gøre denne type lån.

Udbetalinger refinansieres

Du har måske set reklame for refinansiering, der siger, "læg penge i lommen" eller "få kontanter fra dit hjem." Disse kaldes cash-out refinansiering. Her er det nye lån større end det gamle lån, og du får forskellen i kontanter. Men kontanterne er ikke gratis - det er et lån fra egenkapitalen i dit hjem. Med andre ord skal du betale det tilbage.

Selvom banker og mæglere muligvis viser dette som en god måde at betale ned gæld, tage en ferie eller få college penge, er problemet, at det kun er en midlertidig løsning. Faktisk kan du ende med at betale meget mere for den "udbetaling", hvis du ikke har en plan for, hvordan du skal betale det tilbage.

Når det f.eks. Er tid til at sælge dit hjem, får du ikke så meget af salget, fordi du har en større lånesaldo at betale sig. Eller, værre endnu, hvis ejendomsmarkedet falder, kan du blive omvendt i dit prioritetslån og faktisk skylder banken penge, når du sælger.

Udbetalingsfinansiering er generelt også med højere renter, selvom du kun optager et "lille" kontantbeløb. Specifikt tilbyder mange banker refinansiering for at betale dine kreditkort. Men dette er et risikabelt træk, hvor du handler usikret gæld (kreditkortene) for sikret gæld (pantelånet). Hvis du ikke er i stand til at betale din kreditkortgæld, er det værste, der kan ske, en retsafgørelse, der skal pynte dine lønninger. Men hvis du ikke er i stand til at betale pantelånet, mister du dit hjem.

Sørg for, at du faktisk har råd til en pantebetaling, der inkorporerer din kreditkortgæld, før du sikrer denne gæld i dit hjem. Faktisk, hvis du har problemer med at betale ned gæld, skal du kontakte en kreditrådgiver, inden du refinansierer dit pant.

Sådan sparer du penge på lukning af omkostninger

Her er et par måder at minimere lukkeomkostningerne i forbindelse med en refinansiering:

Hvis du har brug for en vurdering, og dit hjem er steget betydeligt i værdien, eller der er mange sammenlignelige salg i dit kvarter, skal du spørge din ejendomsmægler, om du kan bruge en automatiseret vurdering i stedet for en fuld vurdering. Dette sparer et par hundrede dollars.
Selvom du stadig har brug for titelforsikring, skal du spørge, om du kan få "genudstedelsesrenten" i stedet for den fulde sats.
Se om din nuværende långiver kan tilbyde dig en refinansiering med lavere renter, før du underskriver dokumenter med en ny långiver. De kan muligvis give dig en rimelig aftale uden så mange omkostninger.

Beregn dine besparelser

Brug en refinansieringsregnemaskine til at finde ud af, hvor meget du kan spare. Sæt dig ned med din panteklaration, og find ud af, hvor meget du betaler for ejendomsskatter og boligejers forsikring, da disse beløb ikke ændres, når du refinansierer. Men hvis din ejendom er faldet i værdi, kan du muligvis også sænke din ejendomsskat.

Dernæst får du et købstal på lukkeomkostninger fra banken eller mægleren, der håndterede dit første prioritetslån. Gennemsnitlige lukkeomkostninger for en refinansiering på $ 200.000 er $ 3.741, men beløbene varierer meget efter region. Du bliver også nødt til at vide, hvor længe du har tilbage på dit lån, og beslutte, om du vil beholde den samme lånetid, eller om du vil forkorte eller forlænge det.

Sig for eksempel, at Jim har været i sit hjem og nuværende pant i syv år. Han betalte oprindeligt $ 145.000 for huset og har en månedlig pantebetaling på $ 916 til 6,5%. Selv efter syv år betaler han kun $ 206 af sin hovedstol pr. Måned, mens $ 710 af hans betaling går til renter. Han skylder stadig $ 130.897 på sit prioritetslån.

Han beslutter at refinansiere og er i stand til at få en sats på 5% og betaler $ 2.000 i lukkeomkostninger. Han vælger at holde den samme lånetid, og hans nye betaling er $ 799 pr. Måned.

Gammelt prioritetslån til 6,5%

Månedlig betaling: $ 916
Rentebeløb: 710 $
Hovedbeløb: 206 $

Nyt prioritetslån til 5%

Månedlig betaling: $ 799
Rentebeløb: $ 545
Hovedbeløb: $ 254

Ikke kun vil Jim spare 117 $ på sin betaling hver måned, men da han betaler mindre renter, betaler han mere af sin lånesaldo, end han var tidligere. Når Jim imidlertid foretager sine skatter, har han ikke så meget boliglånsrenter at kræve, og vil miste en fordel der. Men afhængigt af Jims indkomstskateklasse, kan det tabte skattefradrag mere eller mindre vaske med det accelererede tempo, hvormed han betaler hovedstolen. Med andre ord vil det tage Jim cirka 17 måneder at udligne, hvorved han inddriver sine $ 2.000 i lukningsomkostninger.

Under alle omstændigheder skal du køre tallene for, hvornår du vil bryde jævnt, baseret på hvor meget du sparer månedligt, hvor meget egenkapital du vil opbygge, og hvor meget af et skattefradrag, du giver op med den lavere rente. Først da kan du bestemme, hvornår du sandsynligvis vil blive jævn for din særlige situation.

Det endelige ord

Da ansøgning om en refinansiering vil skade din kredit score, skal du afgøre, om du sandsynligvis vil kvalificere dig, inden du indsender din ansøgning. Hvis det forekommer usandsynligt, kan det være en god idé at vente, indtil dit hjem værdi stiger, din kredit score forbedres, eller din gæld til indkomstforhold falder. Planlæg også i forvejen, hvis du ønsker at ansøge om et andet lån, såsom et billån, der vil påvirke din evne til at refinansiere.

Når du først har bestemt dig for, at du skal kvalificere dig, skal du gennemgå din økonomiske situation, herunder din panteklaration, og hvad du vil opnå med en refinansiering. Vær krystalklar på disse punkter, når du diskuterer muligheder med en realkreditmægler eller bank, og husk ikke at fokusere udelukkende på en ting, f.eks. Rente eller betaling, da du ender med at savne en vigtig del af det lån, du accepterer.

Det vigtigste er at stole på din egen vurdering af dit nuværende prioritetslån i forhold til de nye tilbud, du modtager, og køre numre på hver af dem for at afgøre, hvad der giver mest mening efter dine mål.

Har du nogensinde refinansieret dit prioritetslån? Hvad var de vigtigste faktorer, der førte til din beslutning, og hvor meget endte du med at spare?