7 alternative ejendomsinvesteringer de fleste mennesker ignorerer (og hvordan man investerer i dem)

Du sprang sandsynligvis direkte til ejendomsinvesteringer (REITs), langtidslejejendomme købt gennem et firma som Roofstock, og kortsigtet husvending. Dette er alle fornuftige strategier, og dem, som jeg har brugt mig selv gennem årene.

Men bare fordi de er de mest populære muligheder, betyder det ikke, at de er de eneste - eller endda de mest rentable - måder at investere i fast ejendom på. Faktisk giver mindre kendte nicher ofte bedre afkast på ethvert marked eller aktivklasse. Forretningsguruer kalder disse "blå oceaner" - hvilket betyder, at der er mindre blod i vandet fra konkurrence - og tud pithy fangstfraser som "rigdommen er i nicher."

Hvis du er fascineret af fast ejendom, men ønsker at udforske blåere farvande, kan du se nærmere på disse mindre kendte strategier for investering i fast ejendom. Konventionel er alligevel kedelig.

1. Coworking rum

Med kollegerum, der skyrocketer i popularitet, er det svært at tro, at industrien er lidt mere end 10 år gammel.

Det første samarbejdsområde i verden debuterede i San Francisco i 2005, og i løbet af de næste par år dukkede flere og flere rum op i dyre byer som London og New York. En lille handelsgruppe åbnede og afholdt den første industrikonference i 2009, Global Coworking Unconference Conference.

Branchen er siden den tid steget fra at være en frynsebehandling blandt solopreneurs og freelancere til at blive en af ​​de største tendenser i årtiet inden for erhvervsejendomme. Branchen blev fordoblet fra 2015 til 2018, og analytikere forudsagde over 1 million medlemmer i USA alene i 2022, ifølge handelsgruppen Coworking Resources. Ejendomsrådgivningsfirma JLL rapporterer, at fleksible kontorlokaler er vokset hurtigere end noget andet segment i branchen med et gennemsnit på 23% pr. År siden 2010.

Coworking rum er en win-win for alle involverede. Medlemmer kan dele kontoromkostninger, selvom de er individuelle freelancere, der bare leder efter et sted at reklamere for deres bærbare computere. Opstart kan tilføje eller trække kontorplads fleksibelt. Kontorudbydere kan leje flere skriveborde end de faktisk har, da ikke alle skriveborde vil blive besat hele tiden.

Mærkeligt nok er det hurtigst voksende kundegrundlag for coworking-rum flyttet væk fra freelancere og startups. Ifølge den multinationale coworking-gigant WeWork, som rapporteret af Curbed, har virksomheder ført stigningen i tilmeldinger de sidste par år.

Sådan investeres i coworking rum

Den nemmeste måde at investere i coworking-rum på er ved at investere i REITs, der inkluderer dem. Eksempler inkluderer Boston Properties (BXP) og Washington REIT (WRE). Disse kan købes via de fleste investeringskonti som Du investerer af J.P. Morgan.

Eller du kan tage en mere praktisk tilgang. Hvis du i øjeblikket ejer eller lejer kontorlokaler, men ikke bruger det hele, hvorfor ikke leje det ud? Du ville bestemt ikke være alene. Næsten to tredjedele af alle kollegerum i USA er sidevirksomheder for deres ejere, pr. Handelspublikation Deskmag.

Alternativt kan du svinge for hegnene og lancere din egen dedikerede coworking-plads. Forretningsplanen er næppe detaljeret: Du lejer kontorlokaler og fremlejer det derefter af kontoret, skrivebordet eller lounge med delt adgang.

Som ejer af en lille virksomhed arbejder jeg selv fra et coworking-rum, og jeg elsker det. For under $ 100 om måneden får jeg 24/7 adgang til fornemme kontorlokaler, udsigt over strande og mangroveskov og ubegrænset kaffe og te.

Arbejdsverdenen er ved at ændre sig. En CNBC-undersøgelse i 2018 fandt, at 70% af kontoransatte overalt i verden nu tæller mindst en dag om ugen. I stigende grad sker arbejde eksternt, og ikke alle fjernarbejdere ønsker at arbejde fra deres stue.

2. Raw Land

Investering i rå jord kommer med masser af frynsegoder, ikke alle af dem indlysende.

For det første er det langt mere praktisk end bolig- eller erhvervsejendomme. Ingen midnat telefonopkald fra lejere klager over, at en pære brændt ud; ingen reparationer eller vedligeholdelsesopkald.

Det koster også næsten intet at vedligeholde. Hvis du køber rå jord kontant, er dine eneste løbende omkostninger ejendomsskatter - som ofte er lave for rå jord på grund af den relativt billige pris.

Konkurrence om jordinvestering viser praktisk talt ingen eksistens på mange områder. Når du nærmer dig en ejer om at købe ubebygd jord, er du i nogle tilfælde den første person nogensinde til at gøre det. Ejere af rå jord tjener ingen indtægter fra det, så de accepterer ofte øre på dollaren.

Sådan investeres i Raw Land

Landinvestorer har flere strategier til rådighed. Den første er at gøre ingenting. Du kan købe og holde jorden og vente med at sælge den, indtil den er værdsat.

Du kan også vende jord, hvis du køber det under markedspriser. Én jordinvestor, jeg kender, køber jord med en rabat, og tilbyder derefter sælgerfinansiering til købere. Han sælger jorden til en præmie og opkræver ekstremt høje renter, fordi han kan. Jordlån er ikke reguleret som pantelån og er vanskelige for købere at låne, så mange købere er villige til at betale høje renter. Og hvis de er standard, er afskærmningsprocessen hurtigere end for boliger.

Alternativt kan du forbedre jorden på en eller anden måde. Én mulighed er at gennemgå rettighedsprocessen ved at have omdannet ejendommen, eventuelt installere vand- og kloakledninger, opdele den eller en kombination af disse. Derefter kunne du sælge jorden så tættere på at være "byggelig", eller du kan selv bygge videre på den som udvikler. Hvis du vælger sidstnævnte, kan du enten holde ejendommen som en langtidsleje eller sælge den efter afslutningen.

Ingen siger selvfølgelig, at du skal bygge noget for at forbedre jorden. Du kan dyrke jorden til landbrugs- eller anden ikke-udviklingsmæssig brug og enten holde eller sælge den.

De fleste ejendomsinvestorer undgår at investere i jord, fordi de ikke forstår det. Men med grunduddannelse og uddannelse kan købere hurtigt lære at evaluere og investere i rå jord sammen med de faldgruber, der skal undgås. Vær særlig forsigtig med zonering; Det er ikke altid muligt at omdanne jord, og mange kommuner indfører restriktioner for zoner.

For at gennemgå jordfortegnelser, prøv AcreTrader eller LandWatch.

3. Producerede huse

Ligesom rå jord undgår mange mennesker mobile og fremstillede hjem, fordi de ikke er sexede. De er faktisk så unsexy, at nogle investorer ser på deres næse på selve ideen. Dette passer fremstillede boliginvestorer helt fint; de får griner hele vejen til banken.

Det er værd at holde pause ved at nævne, at der er en teknisk forskel mellem fremstillede huse og mobilhomes. I juni 1976 begyndte Department of Housing and Urban Development (HUD) at regulere mobilhomes, som tidligere var stort set ureguleret. Fabriksbyggede huse, der er bygget efter 1976, og som er underlagt bygningskoder, benævnes "fremstillede huse", mens "mobilhomes" henviser til uregulerede bevægelige strukturer, der er bygget før 1976. Med det sagt bruges de fleste stadig ordene om hverandre..

Producerede huse kan enten fastgøres permanent til det land, de sidder på, eller de kan sidde i parker. Mobilhjemsparker opkræver typisk et månedligt leje for partiet, som ofte inkluderer vand, kloak og skraldespand. Når du køber et fremstillet hjem i en park, køber du næsten altid kun huset, ikke jorden (mere om mobilhome-park investerer snart).

Sådan investeres i fremstillede huse

Den mest almindelige investeringsstrategi for fremstillede boliger er køb og hold. En investor køber boligen, enten med jorden eller hjemmet, hvis den er i en park, og underskriver en langsigtet lejekontrakt med en lejer.

Som med traditionelle lejeboliger er der større og mindre fremstillede huse under alle forhold med en bred vifte af finish og inventar. Nogle er dejlige moderne hjem med smukke faciliteter; andre er hybler.

Parker varierer også betydeligt i kvalitet, og selv om investorer altid kan flytte hjemmet, er det ikke en triviel proces; det kan koste mere end selve huset at flytte det. Nogle parker indfører også aldersbegrænsninger, såsom 55 år og ældre, så gør dine hjemmearbejde på parken og ikke kun hjemmet, før du køber.

For at gennemse fremstillede hjemmelister skal du tjekke Sælg hurtigt af ejer eller Homes.com.

4. Mobile Home Parks

I stedet for at købe en individuel mobil eller fremstillet bolig, kan du købe hele mobilhome parker. Dermed køber du både jorden og parkbranchen. Du opkræver et månedligt lotgebyr, som kan indeholde nogle værktøjer. Hvis en lejer ikke betaler husleje, anmoder du om udsættelse, som du ville gøre med enhver anden udlejningsvirksomhed.

Ligesom at købe fremstillede huse, finder mange ejendomsinvestorer at købe mobile home park en unsexy-forretning og ignorere det. Dette skaber en mulighed for investorer, der ikke har noget imod at eje aktiver så forskellige som mobile hjemmeparker.

Én fordel for at investere i mobile home parker er, at du ikke behøver at vedligeholde husene selv, fordi du ikke ejer dem. Alt hvad du skal gøre er at vedligeholde er de fælles områder og grunde og holde vandet og kloakken kørende. Det giver lave omkostninger og udgifter og høje fortjenstmargener.

Omsætningsraterne har også en tendens til at være lavere i mobilhome-parker end i andre lejeboliger, fordi det koster så mange penge at flytte et fremstillet hjem. Når nogen køber et bobil, er de en husejere, og de forbliver typisk sat. Omsætning er hvor det meste af arbejdet, og de fleste af udgifterne, ligger for den typiske udlejer, så en lavere omsætningshastighed er en enorm fordel.

Sådan investeres i mobile home parker

Som de fleste ting i livet, kan du købe mobile home parker online. Det mest populære websted til køb og salg af parker er Mobile Home Park Store, der indeholder flere hundrede parker, der er opført til salg til enhver tid. Du kan også købe mobile home parker på en kommerciel ejendomsgigant LoopNet. Nogle gange kan du også finde parker til auktion på Auction.com eller eBay. Foretag en grundig due diligence, før du udskiller nogle penge, især gennem en peer-to-peer-salgstjeneste som eBay. Brug altid et uinteresseret tredjeparts titelfirma til at verificere og overføre titel.

Mange ejendomsinvestorer begrænser sig selvfølgelig ikke til, hvad der er offentligt noteret. Utilfredse investorer bruger direkte mail, kolde opkald eller endda personlige besøg.

Mobilhjemsparker kan generere en enorm mængde indtægter, hvilket betyder, at de ofte er dyre. Vær forberedt på at betale syv tal for en park på et ønskeligt sted med betydelige indtægter.

Som en sidste bemærkning tilbyder mobile hjemmeparker ekstra indtægtsmuligheder til kyndige iværksættere. Parksejere kan installere vaskerier, mini-marts eller andre tjenester på stedet for at generere yderligere pengestrømme fra deres parker.

5. Crowdfunding-websteder med fast ejendom

En nylig tilføjelse til kataloget over muligheder for investering i fast ejendom, crowdfunding-websteder tilbyder ofte et stærkt afkast til investorer.

Forskellige fast ejendom crowdfunding-websteder følger forskellige investeringsmodeller. Nogle har en samlet samlet fond eller flere store samlede fonde, der betaler alle investorer det samme afkast. Fonden køber, opdaterer, forvalter og sælger undertiden ejendomme ved hjælp af penge, der indsamles fra offentligheden. Det er meget som at investere i en REIT, bortset fra at det er mindre reguleret af SEC og ikke er nødvendigt at udbetale 90% af nettoresultatet i udbytte.

Alternativt giver nogle crowdfunding-websteder til fast ejendom investorer mulighed for at finansiere køb af specifikke ejendomme. Jo højere risiko for låntager, ejendom eller begge dele, jo højere er det tilbudte afkast. Men der er en behagelig gennemsigtighed i denne crowdfunding-struktur, selvom investorer faktisk ikke har nogen yderligere kontrol over ejendommens renovering eller forvaltning.

En anden vigtig forskel fra REIT er manglen på likviditet. Da REIT'er handles offentligt, kan investorer købe og sælge dem øjeblikkeligt. Men crowdfunded gæld handles ikke offentligt, og når du investerer, gør du det i mindst en minimum investeringsperiode - normalt mindst seks eller 12 måneder.

Sådan investeres i fast ejendom Crowdfunding-websteder

Et åbent ord med forsigtighed: De fleste fast ejendom crowdfunding-websteder accepterer kun midler fra akkrediterede investorer. Hvis du ikke ved, hvad en akkrediteret investor er, er du sandsynligvis ikke en. Dette er velhavende investorer med en nettoværdi på over $ 1 million eller en årlig indkomst på over $ 200.000.

Med det sagt er der en håndfuld fast ejendom crowdfunding-websteder, der er specialiserede i at arbejde med ikke-akkrediterede investorer. To crowdfunding-websteder, der investerer direkte i fast ejendom gennem en fond er Fundrise og stREITwise. Fundrise accepterer en minimumsinvestering på kun $ 500 og betaler afkast fra 8,7% til 12,4%. RealtyMogul kræver mindst $ 1.000 og har betalt omkring 8% i månedlige distributioner siden starten.

Hvis du vil investere i specifikke ejendomsprojekter som en ikke-akkrediteret investor, skal du tjekke Groundfloor. Du kan investere med så lidt som $ 10 og tjene afkast mellem 5% og 25%, afhængigt af ejendom og låntager. Disse lån varierer typisk fra seks til 12 måneder, hvilket gør forpligtelsen relativt kort.

Alternativt kan du investere i landbrugsjord gennem AcreTrader. Landbruget bliver hurtigt en populær investering, fordi det siden 1990 aldrig har haft et negativt årligt afkast. Faktisk, hvis du ville have investeret 10.000 $ i landbrugsjord i 1990, ville det være næsten $ 200.000 i dag værd.

Som altid skal du gøre dit hjemmearbejde, før du investerer penge med en crowdfunding-webside. Spørg om standardsatser, og vær særlig opmærksom på tidsforpligtelsen for midler.

6. Private noter

En note er et juridisk dokument, der erklærer et lån fra en part til en anden. Når du for eksempel låner et prioritetslån, er et af de dokumenter, du underskriver ved afvikling, en note. Mange ejendomsinvestorer finansierer deres tilbud ved at låne penge fra enkeltpersoner i stedet for banker. De underskriver en privat note med en individuel investor og låner penge til uanset rente og andre lånevilkår, som begge parter er enige om.

Jeg investerer penge i private sedler. For eksempel er der et par i Ohio, som trak sig tilbage, før de vendte 30 takket være deres lejeindkomst, skønt de ikke er stoppet med at købe nye ejendomme for at opbygge endnu mere passive indkomststrømme. Jeg har i øjeblikket $ 10.000 investeret hos dem til 10% rente, og vi har begge været tilfredse med arrangementet. De har fleksibel finansiering fra enkeltpersoner, og deres investorer - inklusive mig - tjener et stærkt, pålideligt afkast.

Det er stadig ikke uden risiko. Hvis låntagere misligholder mit lån, er min eneste mulighed at tage dem for retten, vinde en dom og derefter prøve at inddrive efter denne dom.

Sådan investeres i private noter

I modsætning til de fleste af indstillingerne på denne liste fungerer private noter primært på tillid. Du investerer penge hos en person, du kender personligt, og som har vist en klar og imponerende track record for succes med deres ejendomsinvesteringer - med andre ord en, du stoler helhjertet til at betale dig tilbage.

Hvis du ikke kender nogen ejendomsinvestorer, skal du begynde at fordybe dig i branchen. Deltag i en lokal investering i fast ejendom, og deltag på hvert møde i flere måneder i træk. Netværk med lokale nøglefærdige sælgere, grossister og ejendomsmæglere, der er specialiserede i at arbejde med investorer. Fordyb dig i det lokale samfund for investering i fast ejendom. Det skulle hurtigt blive klart, hvem der har været rundt om blokken i et stykke tid og har en etableret track record for vellykket investering. Lær dem bedre at kende. Når du bygger et forhold til dem, kan du diskutere mulighederne for at investere penge med dem, som långiver eller endda som en partner.

Alternativt kan du købe private noter online via websteder som Note Investor. Bare vær forsigtig med at veterinere alle låntagere grundigt, inden du overleverer dine hårdt tjente kontanter.

7. Ejendomssyndikationer

I en ejendomssyndikering fungerer en "operatør" eller "sponsor" som den største ejendomsinvestor og ser efter tavse partnere til at investere penge. Disse tavse partnere er kendt som "medlemmer" eller "begrænsede partnere." I modsætning til med et crowdfunding-websted eller en privat note, låner disse begrænsede partnere ikke blot penge; de bliver ægte partnere med en brøkdel af ejerskabet.

Forestil dig, at Odelia finder en lejlighedsbygning, hun vil købe for $ 2 millioner. Hun har $ 500.000 af sine egne penge til at investere og beslutter at samle de andre $ 1,5 millioner gennem en ejendomssyndikering. Som operatør giver Odelia dig besked om handlen. Du ved, at hun har oplevet i disse slags investeringsprojekter, så du sætter $ 100.000 i, og Odelia samler resten af ​​pengene fra en håndfuld andre investorer.

Fordi du placerer 5% af pengene, køber det dig en 5% ejerskab i lejlighedsbygningen. Dette ejerskab giver større beskyttelse for din investering. Og fordi du er en egentlig ejer, ikke kun en långiver, får du alle de skattemæssige fordele, der ydes til ejendomsinvestorer, inklusive fradrag over linjen, afskrivninger, 20% gennemgangsfradrag og evnen til at udsætte skatter på kapitalgevinster med en 1031 børs.

Sådan investeres i ejendomssyndikationer

Typisk er det kun akkrediterede investorer, der kan investere i syndikationer til fast ejendom. Hvis du er en akkrediteret investor, kan du få adgang til disse eksklusive større investeringer i fast ejendom ved at lære lokale investorer at kende, der er specialiserede i dem. Hvem investerer i boligblokke i dit område? I kommercielle højhuse? Se efter ikke-erhvervsdrivende købere af erhvervsejendom og netværk med dem. Mens de måske eller måske ikke deltager i de lokale møder for investering i fast ejendom, kan andre investorer der fortælle dig, hvem der opererer i den lokale niche.

Før du investerer penge, skal du sikre dig, at du forstår betingelserne i aftalen. De fleste ejendomssyndikationsprojekter er langsigtede forpligtelser, hvor investorer ikke blot kan sælge ud, når de har lyst til det.

Det endelige ord

Nogle af de alternative ejendomsinvesteringer ovenfor er lettere at købe ind end andre. De fleste kræver enten specifik viden, et specifikt netværk, akkrediteret investorstatus eller en kombination af de tre. Men for dem, der er villige til at investere nogen tid i at lære af eller netværk med ejendomsinvestorer, kan afkastet vise sig at være større end gennemsnitlige værdipapirer.

De to letteste alternative ejendomsinvesteringer ovenfor er crowdfunding-websteder og REITs, der investerer i coworking-rum. Overvej at starte der, og hvis du kan lide det, du finder, skal du fortsætte med at udvide din viden om den brede verden af ​​alternative ejendomsinvesteringer.

Hvilke alternative ejendomsinvesteringer er du mest interesseret i? Hvorfor?