5 typer ejendomsret - hvilket er bedst for dig?
Uforudsete komplikationer kan opstå, når du har egenskaber og aktiver med titlen på måder, der skaber konflikt i en familie (hvem får hvad eller hvor meget) eller erstatter bestemmelser, du foretager i din testament. Der kan også opnås - eller mistes betydelige skattefordele - afhængigt af karakteriseringen af din ejendom.
For at undgå komplikationer er det forsigtigt at være fortrolig med de forskellige klassificeringer af ejerskab.
Former for ejendomsret
1. Eneejerskab
Eneejerskab opstår, når en enkelt person ejer en fuldstændig interesse i en ejendom eller et aktiv. Ejerskab overføres fra en person til en anden gennem overførselsdokumenter eller ved lov om tarmfarver. Hvis ejeren går bort, er hans eller hendes interesse i ejendommen eller aktivet inkluderet i boet. Ejendomsskatter og skifteregler kan reducere værdien af denne ejendom, hvis ingen anden planlægning har fundet sted.
Et positivt er, at støttemodtageren får en fuld stigning i basisværdien. Dette betyder, at der ikke vil være nogen kapitalgevinst at bekymre sig om, hvis arvingen sælger aktivet, fordi arvingen modtager ejendommen til den aktuelle markedsværdi.
For eksempel, hvis et barn arver sit forældres hjem, når den nuværende markedsværdi er $ 500.000, vil det barns skattegrundlag på ejendommen være $ 500.000, selv hvis forældrenes grundlag kun var $ 250.000 (hvilket betyder, at huset blev købt for $ 250.000 ). På denne måde undgår barnet kapitalgevinster på $ 250.000, hvis han eller hun sælger. Når det er sagt, er den aktuelle markedsværdi af hjemmet inkluderet i værdien af den afdødes bo.
2. Fælles lejemål
Fælles lejemål er, når to eller flere personer deler lige, udelte interesser i ejendom. Fælles lejemål er ikke begrænset til ægtefæller - enhver kan dele fælles interesser, men der er en skattefordel, når denne ordning kun deles mellem mand og kone (kvalificeret fælles lejemål). Når et aktiv ejes af ægtefæller, overføres værdien af den afdøde ægtefælles ejendom til den overlevende ægtefælle uden skifteprotokol og ingen skattemæssige konsekvenser. Dette svarer til processen med fælles lejemål med overlevelsesrettigheder (JTWROS).
En fælles ejendomsinteresse kan ikke overføres gennem traditionelle dokumenter, såsom en tillid eller en testament. Hvis en ejer dør, overføres ejerandelen direkte til den overlevende ejer.
Men når ejerne er ikke gift, er hele værdien af ejendommen inkluderet i afdødes bo. Derudover skal ejendommen gennemgå skifteproces. Dette kan fange folk væk og understreger, hvorfor du har brug for at lære om de forskellige former for ejerskab.
Det er intuitivt at tro, at kun afdødes andel af aktiverne vil blive inkluderet i boet, men dette er ikke tilfældet, hvis aktivet holdes i fælles lejemål. Som et resultat skal andre ejerskabsformer bruges til at minimere skatter og undgå skifteprotokol. Hvis du ikke er gift med den person, som du planlægger at dele fælles ejerskab af et aktiv, er fælles lejemål sandsynligvis ikke den bedste form for ejerskab for aktiverne.
3. Fælles leje med overlevelsesrettigheder (JTWROS)
En anden form for sameje af ejendom er fælles lejemål med overlevelsesrettigheder. Fælles lejere har også en udelt ret til nydelse af ejendommen. Når en fælles lejer dør, overføres denne persons interesse til de resterende samejere. Mens en fælles lejer er i live, kan han eller hun imidlertid overføre interesse til en anden person.
For eksempel forlader en far et feriehus til sine tre børn, Tom, Sara og David, med huset under en JTWROS ejerskabsstatus mellem dem. Tom dør først, og hjemmet ejes nu af Sara og David fuldstændigt og lige. Toms interesse går ikke over til nogen arvinger. Når Sara dør, ejer David feriehuset fuldstændigt. Ejerværdien passerer uden at gå gennem skifteprotokol.
Der et par forskellige skattescenarier i JTWROS. Ved hjælp af ovenstående eksempel, når hver person passerer, får andre ejere kun en stigning i værdien på den afdødes del af ejendommen. Så hvis ejere sælger ejendommen, vil de stadig have kapitalgevinster på deres del af aktivet. Dette kan have alvorlige konsekvenser i situationer, hvor de overlevende ejere beslutter at sælge aktivet.
4. Leje i fælles
Lejere til fælles ejer en udelt interesse i ejendom mellem to eller flere personer. I modsætning til andre former for fælles ejerskab kan disse interesser ejes i forskellige procenter.
En lejer til fælles kan videregive sin interesse til andre med traditionelle dokumenter. Interessen overføres dog ikke til de andre ejere ved lov - hvilket betyder, at hvis tre personer ejer et feriehus som lejere til fælles, og en ejer dør, overføres ikke denne persons ejerandel automatisk til de andre ejere. Derudover gennemgår afdødes interesser skifteforsøg i modsætning til JTWROS. Dette kan medføre problemer, hvis de andre ejere ønsker at sælge ejendommen til salg, da de ikke vil være i stand til det før prøvetidsprocessen er afsluttet.
Når skifteretten er afsluttet, håndteres skatter på følgende måde: Den afdødes interesse i ejendommen går til hans eller hendes arvinger, og arvingerne modtager denne rente på en intensiveret basis eller den aktuelle markedsværdi. Værdien af afdødes renter er inkluderet i hans eller hendes bo. Hvis ejendommen sælges, vil skatterne være baseret på hele værdien af ejendommen, hvilket betyder, at selvom ejere kan fordele deres procentdel af fortjeneste / tab på deres selvangivelser, kan IRS komme efter alle, hvis bare en ejer gør ikke betale hans eller hendes del af skatten på gevinsten.
5. Fællesskabets ejendom
I øjeblikket har 10 stater fællesskabslovgivning: Alaska, Arizona, Californien, Idaho, Louisiana, New Mexico, Nevada, Texas, Washington og Wisconsin.
I en fælles ejendomstilstand ejes aktiver eller indtægter, der opnås under et ægteskab, ikke udelukkende af ægtefællen. Det betragtes som en del af ægteskabets "samfund", og derfor ejer hver ægtefælle en lige stor andel. Hver ægtefælle kan vælge at overlade sin andel af aktiverne til en eller flere udpegede arvinger ved døden. Der er ingen begrænsninger for, hvordan hver ægtefælle kan give væk sin halvdel af samfundets ejendom (ved døden), og der er ingen lov, der kræver, at en person overlader sin halvdel til den efterlevende ægtefælle.
For eksempel kan en gifte gift mand i sin testament overlade sin del af samfundsejendommen til sin ekskone, og der er intet, hans nuværende kone kan gøre ved det. Men hvis han ville overdrage ejendomsret til sin ekskone eller nogen anden, mens han stadig er i live, ville han have brug for samtykke fra sin nuværende kone.
Eller, hvis en mand gifter sig tilbage i Californien, mens han er i live, kan han ikke overføre interesse i sit hus eller investeringer, der holdes sammen med sin nye ægtefælle til sine børn, der er moder af hans første kone. Han kan dog erklære i sin vilje at have sin andel overdragelse til sine børn, når han dør. Hvis hans nye kone ikke ønsker, at det skal ske, har hun lidt eller ingen anvendelse til at forhindre det.
At flytte til en ny stat, der ikke er en fælles ejendomstilstand, annullerer ikke status for samfundsejendomme, og heller ikke adskillelse. Juridisk set er du stadig gift, og derfor har den fremmedgjorte ægtefælle stadig samfundsejendomme på erhvervede aktiver. Skilsmisse er det eneste, der kan fjerne alle nye aktiver fra at blive inkluderet som samfundsejendom.
Undtagelser fra reglerne for samfundsejendom er ejendom erhvervet før et nyt ægteskab (hvis det er i en fælles ejendomstilstand - dette er separat ejendom), ejendom erhvervet som en person, inden de flyttes til en fælles ejendomstilstand, og ejendom, der erhverves via gave eller arv i løbet af ægteskabet.
Til ejendomsformål er den afdødes andel af samfundsejendomme inkluderet i skifteretten. Hvis en aktieportefølje værdsættes til $ 500.000, vil $ 250.000 inkluderes i skifteret for den afdøde ægtefælle, selvom nogle stater (såsom Californien) har forskellige regler.
Modtageren af ejendomsinteressen får et intensiveret grundlag for den del af ejendommen. Det er vigtigt at huske, at modtageren kan vælges af afdøde - dette i modsætning til fælles lejeaftale (og JTWROS), hvor den overlevende fælles lejer (eller lejere) automatisk arver den afdødes interesse. Som ægtefæller er det ikke nødvendigt at skrive en klausul om overlevelsesrettigheder.
Det endelige ord
Alt for ofte forstår folk ikke forskellene og konsekvenserne af de forskellige former for ejerskab, før det er for sent at ændre dem. For eksempel, i en alder, hvor skilsmissesatserne er høje og gifte igen, er det vigtigt at vide, at du er i en samfundsejendomstat. Det er også forsigtigt at vide, hvilke former for ejendom, der gennemgår skifteprotokoller, og hvilke man ikke undgår komplikationer og udgifter ved skifteret. Når du bevæger dig ned ad livets vej og bygger dine aktiver, skal du konsultere en professionel for at oprette en detaljeret, personlig plan, der imødekommer dine behov og letter processen med arv for dine kære.
Ejer du ejendom? Hvilken type ejerskab er det under?
